Acheter en Espagne via une SCI française : le guide complet
En 2023, sur les 640 000 biens vendus en Espagne, 15 % ont été acquis par des étrangers (6 % d'entre eux étaient français). Dans ce contexte, acheter en Espagne via une SCI française (une Société Civile Immobilière) est une stratégie de plus en plus populaire parmi les investisseurs avisés. Explications.
Qu'est-ce qu'une SCI et pourquoi l'utiliser pour acheter en Espagne ?
Définition et fonctionnement d'une SCI
La SCI est une personnalité juridique distincte, ce qui permet d’ouvrir des comptes bancaires et de contracter des prêts.
Il n’y a pas d’équivalent de la SCI en Espagne. Créer une SCI en France pour acheter en Espagne offre souplesse juridique et avantages immobiliers (prix attractifs, rendements locatifs élevés, forte tension locative.)
Vous êtes au début de votre réflexion ? Pour aller plus loin sur l’achat immobilier en Espagne, découvrez notre article dédié : Pourquoi investir en Espagne ? ou contactez-nous.
Avantages de créer une SCI pour un achat immobilier en Espagne
Il existe plusieurs avantages à acheter un bien immobilier avec d’autres investisseurs par l’intermédiaire d’une SCI.
- La gestion collective du patrimoine ;
- Les facilités de financement ;
- Le partage des coûts et charges liés à l’achat immobilier ;
- Les avantages fiscaux, sur lesquels nous allons revenir ;
- La simplification de la transmission aux héritiers.
Attention, la SCI ne convient pas à des activités commerciales. La SAS ou la SARL sont plus adaptées pour des projets commerciaux.
Acheter en Espagne via une SCI française : les formalités administratives
La création d'une SCI pour acheter en Espagne prend environ 3 mois
Étapes clés pour créer une SCI
1. Obtention du NIE
Chaque associé de la SCI doit obtenir son Numéro d’Identification Étranger. Il est indispensable pour toute transaction en Espagne. Pour savoir comment en faire la demande, nous vous renvoyons à la lecture de notre article complet : le Numéro d’identification d’étranger. Une précision si vous avez doute : nul besoin d’être résident espagnol pour obtenir un NIE.
Un conseil : entamez vos démarches au plus tôt, les délais d’obtention sont variables.
2. Obtention du Kbis apostillé
Il s’agit de l’extrait officiel du Kbis de la SCI délivré en France par le greffe du tribunal de commerce. Les copies ne valent pas. Celui-ci doit être apostillé (authentifié) pour garantir sa validité à l’étranger. Rendez-vous sur ce lien officiel pour effectuer votre demande d’apostille.
3. Traduction du Kbis apostillé
Une fois le Kbis apostillé, il doit impérativement être traduit en espagnol par un traducteur assermenté pour être accepté par les autorités de l’autre côté de la frontière.
4. Obtention du NIF
Pour investir en Espagne, la SCI doit obtenir un NIF (Numéro d’Identification Fiscale), l’équivalent du numéro SIRET en France. Ce numéro fiscal est essentiel pour l’enregistrement des biens et la gestion fiscale en Espagne. Le NIF est délivré par les commissariats espagnols qui disposent d’un bureau des étrangers ou par le Consulat Général d’Espagne à Paris.
Acheter en Espagne via une SCI : quel financement ?
Options de financement pour une SCI en France
La majeure partie des investisseurs qui achètent en Espagne via une SCI obtiennent leur financement sans aucune difficulté dans l’Hexagone. Voici ce qu’ils peuvent se voir proposer :
- Des prêts immobiliers avec des garanties sur des actifs français (des parts d’une Société Civile de Placement Immobilier, une résidence principale sans dette, un Plan d’Épargne Retraite ou un Plan d’Épargne en Actions).
- L’utilisation de la trésorerie d’une holding pour financer l’achat via la SCI. Un point fort pour les entrepreneurs investisseurs qui ont, souvent, plus d’argent disponible dans les comptes de leur société qu’en propre. Nous y reviendrons en détail.
- Un financement via des prêts à la consommation (jusqu’à 75 000 € sur 5-7 ans en 2024).
Options de financement pour une SCI en Espagne
Quels sont les documents nécessaires pour une demande de financement en Espagne ?
Quel est le processus pour acheter en Espagne via une SCI ?
Les 5 étapes clés pour investir en Espagne via une SCI française
- Prospection : la recherche et la sélection du bien peuvent être lancées en même temps que vos démarches administratives.
- Négociation et offre d’achat : réservation du bien (la reserva) et paiement d’un acompte (en général, 1000 €).
- Due diligence juridique et technique : en Espagne, c’est la responsabilité de l’acheteur de s’assurer que le bien est en règle avant d’en devenir propriétaire.
- Signature du compromis de vente (contrato de arras) et versement de 10 % de la valeur du bien.
- Signature de l’acte authentique devant notaire.
Nous attirons votre attention sur les points suivants :
- En Espagne, le compromis de vente est très engageant ;
- Le rôle du notaire est minime, l’acheteur a beaucoup de responsabilité. Il est conseillé de se tourner vers un avocat spécialisé pour éviter les erreurs et, in fine, les préjudices.
- Il n’existe pas de délai de rétractation comme en France ;
- La plupart du temps, les conditions suspensives sont refusées.
Frais d'acquisition (notaire, avocat, taxes) en Espagne
Un point à ne pas négliger au moment de la préparation du montage financier de votre projet d’achat immobilier en SCI en Espagne : les frais d’acquisition. Ils représentent généralement 10 à 15 % du prix du bien et ils incluent :
- Les honoraires du notaire ;
- Les frais d’avocat : c’est lui qui sécurise la transaction, encadre les aspects juridiques et administratifs de la transaction et permet d’éviter les pièges courants.
- Les taxes locales, l’ITP, (l’Impuesto sobre las Transmissions Patrimoniales, dont il faut s’acquitter au moment de l’achat) au premier chef.
Acheter en Espagne via une SCI française : l'optimisation fiscale
L’investissement immobilier via une SCI en Espagne présente un avantage fiscal notable par rapport à un investissement personnel direct : il permet d’investir les liquidités d’entreprise dans l’immobilier, en évitant la ponction fiscale liée à la distribution de dividendes.
- Économie de la flat tax : en passant par une SCI, l’entrepreneur évite le processus de distribution de dividendes, qui serait nécessaire pour investir à titre privé. Cette stratégie permet d’économiser la flat tax de 30%.
- Mécanisme d’investissement optimisé via une holding : la société opérationnelle peut directement prêter les fonds à la SCI. Ce prêt peut être remboursé progressivement par la SCI grâce aux loyers perçus, dans le cadre d’une activité locative. Les intérêts versés par la SCI à la société prêteuse sont déductibles fiscalement pour la SCI.
- Flexibilité et contrôle accrus : en utilisant la société opérationnelle pour prêter directement à la SCI, l’entrepreneur garde un contrôle plus direct sur l’investissement immobilier et la gestion des flux financiers entre les deux entités.
Exemple de montage financier pour investir via une SCI en Espagne
Un entrepreneur dispose de 100 000 € sur la trésorerie de sa SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle).
- S’il achète un bien à titre privé, il devra se verser ces 100 000 € et payer 30% de flat tax, soit 30 000 €. Il ne lui restera alors que 70 000 € pour investir.
- En revanche, en investissant via une SCI, il pourrait augmenter son apport d’un peu plus de 40 % et utiliser les 100 000 € dont il dispose. Pour cela, il lui suffit de :
- Créer une holding (si elle n’existe pas déjà) ;
- Remonter les fonds de la SASU vers la holding ;
- Profiter du régime mère-fille, qui permet d’exonérer les dividendes d’imposition dans la holding. Cela minimise l’impact fiscal lors du transfert des fonds ;
- Apporter la trésorerie à la SCI et investir via celle-ci.
Quelle imposition pour une SCI française en Espagne ?
- Imposition des revenus locatifs :
- Soumis à l’Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).
- Taux d’imposition : 19% des bénéfices fonciers (24% pour les résidents extra-communautaires).
- Déclaration trimestrielle requise.
- Déductions fiscales :
- Possibilité de déduire les dépenses ayant un lien économique direct avec l’activité en Espagne.
- Les dépenses de rénovation sont déductibles pour une SCI, contrairement à un particulier.
- Impôt sur les Sociétés :
- Applicable si la SCI est considérée comme une entité commerciale.
- Non applicable pour une simple détention et location de bien immobilier.
- Convention fiscale franco-espagnole :
- Évite la double imposition des revenus.
- Les revenus imposés en Espagne sont neutralisés en France.
- Particularités :
- Pas d’IRNR à payer pour la SCI, contrairement aux particuliers étrangers.
- Pas d’imposition en Espagne si le bien n’est pas loué et utilisé uniquement par les associés.
- Frais bancaires :
- Plus élevés pour une SCI que pour un particulier en Espagne.
Quels sont les autres impôts à prendre en compte ?
Quels sont les autres impôts à prendre en compte ?
- La TVA, les droits de mutation et les autres taxes (l’IBI, l’équivalent de la taxe foncière par exemple), dont les montants varient en fonction de la communauté espagnole dans laquelle le bien se situe, mais aussi du type de bien acquis.
- Lors de la cession, la plus-value est imposée à 19% si la SCI est détenue par des contribuables non-résidents fiscaux espagnols.
- Enfin, lors de l’héritage : si les héritiers sont intégrés dans la SCI, ils n’ont pas besoin de passer devant un notaire espagnol ni de payer des impôts en Espagne, car le propriétaire du bien reste la SCI.
Le conseil de Terreta Spain : notez que la fiscalité espagnole est complexe et qu’il convient de se tourner vers un fiscaliste international pour éviter toute confusion. Contactez-nous pour être mis en relation avec des professionnels de confiance sur place.
Inconvénient de la SCI : les frais de gestion et de comptabilité
Il faut souligner que l’achat via une SCI entraîne des frais annuels d’environ 3 000 € (2 000 €/an en Espagne et 1 000 €/ an en France pour la comptabilité et les déclarations de la SCI). Quoi qu’il en soit, ces frais restent largement inférieurs à l’imposition due en cas de distribution de dividendes, ce qui rend l’investissement via SCI généralement plus avantageux.
Investir via une SCI en Espagne : les points de vigilance
- La mauvaise évaluation des coûts ;
- Une préparation insuffisante des documents ;
- Un manque de compréhension des réglementations locales ;
- Une prise de risque fiscale et le paiement de pénalités à cause d’une mauvaise connaissance des obligations fiscales espagnoles.
Témoignages de clients ayant investi en Espagne via une SCI avec Terreta Spain
Le projet de Claude (prénom modifié)
À titre d’exemple et pour rendre les choses plus concrètes, commençons par examiner le cas de Claude. Il a récemment investi à Valencia avec sa compagne via une SCI. L’achat a été partiellement financé par un prêt à la consommation en France, et la création de la SCI a été réalisée rapidement à moindre coût.
- Formalités : création de la SCI en France et enregistrement en Espagne, obtention des NIE et du NIF.
- Financement : 150 000 € au total avec 100 000 € d’apport personnel et 50 000 € de prêt à la consommation sur 5 ans.
- Création de la SCI : réalisée en une semaine via une plateforme de services juridiques en ligne pour 1 000 €.
- Comptabilité : fais annuels estimés : 1 000 à 1 500 € en France et environ 2 000 € en Espagne.
- Gestion locative : frais de 50% du loyer pour chaque nouveau contrat, pas de frais récurrents.
Témoignage de Pierre (prénom modifié)
Venons-en à un autre exemple, celui de Pierre, un investisseur expérimenté qui a choisi d’acheter un bien immobilier à Valencia via une SCI et une holding déjà existantes.
- Pierre a investi un total de 350 000 €, sans avoir recours à un crédit. La totalité de cette somme a été apportée par sa holding à la SCI.
- La holding de Pierre détient 20 % des parts de la SCI et a transféré 100 % des fonds sous forme de compte courant associé.
- Tous les dividendes retournés à la holding seront défiscalisés sur une longue période, car ils serviront au remboursement du compte courant.
- 80 % des bénéfices générés par la SCI peuvent être distribués à Pierre en tant que dividendes personnels.
Conclusion
En conclusion, acheter en Espagne avec une SCI française est une stratégie rentable et sûre. Elle offre des avantages fiscaux et patrimoniaux significatifs. Cependant, il est essentiel de s’entourer de professionnels compétents pour maximiser les chances de succès.
Vous avez des questions ? Vous voulez vous lancer dans la création d’une SCI ? Contactez les équipes spécialisées de Terreta Spain.
FAQ. Acheter en Espagne via une SCI française
Pourquoi choisir une SCI pour investir en Espagne plutôt qu'un achat en nom propre ?
Une SCI permet de faciliter la gestion collective du patrimoine, d’optimiser fiscalement l’investissement, et de simplifier la transmission aux héritiers. Elle évite également la distribution de dividendes et la flat tax de 30%, permettant d’investir les liquidités d’entreprise plus efficacement.
Quels sont les frais associés à l'achat d'un bien immobilier en Espagne via une SCI ?
Les frais d’acquisition comprennent les honoraires du notaire, les frais d’avocat et les taxes locales. Cela représente environ 10 à 15% du prix du bien. La gestion d’une SCI en Espagne engendre aussi des frais annuels : autour de 3 000 €.
Investir en Espagne avec une SCI française : est-il possible d'obtenir un financement en France ?
Oui, les banques françaises proposent des prêts immobiliers avec des garanties, des prêts à la consommation, ou encore l’utilisation de la trésorerie d’une holding. Les conditions varient en fonction de la banque et du profil de la SCI.
Investir en Espagne avec une SCI française : est-il possible d'obtenir un financement en Espagne ?
Oui, il est possible d’obtenir un financement en Espagne pour votre SCI. Pour cela, il suffit de constituer un dossier complet, comprenant : votre passeport, votre numéro NIE (Numéro d’Identité d’Étranger), vos justificatifs de revenus, vos relevés d’épargne, un rapport de solvabilité provenant de votre pays d’origine. La banque de Sabadell est un bon interlocuteur pour les étrangers.
Quelles fiscalité pour une SCI en Espagne ?
Les revenus locatifs d’une SCI en Espagne sont imposés à 19% (24% pour les résidents hors UE) sur les bénéfices fonciers via l’Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). L’impôt sur les Sociétés est applicable si la SCI est considérée comme commerciale, avec un taux de 25%. Les dépenses liées à l’activité en Espagne peuvent être déduites. Il n’y a pas de double imposition grâce à la convention fiscale entre la France et l’Espagne. La SCI n’est pas redevable de l’IRNR si le bien n’est pas loué.
Acheter en Espagne via une SCI française : quels sont les risques ?
Les risques liés à l’achat via une SCI en Espagne sont les suivants : mauvaise évaluation des coûts, préparation insuffisante, manque de compréhension des réglementations locales.