Pourquoi investir en Espagne ?
L’Espagne est aujourd’hui l’un des pays européens les plus attractifs pour investir dans l’immobilier locatif. La rentabilité locative est proche des 7 %, un record en Europe. Alors que les prix immobiliers baissent en Europe, ils ont augmenté de +4,5 % en Espagne l’an dernier. Terreta vous explique pourquoi acheter de l’immobilier en Espagne pourrait être une très bonne décision financière.
Table des matières
Est-ce intéressant d'investir en Espagne ?
Rentabilité locative proche de 7 %
Une rentabilité moyenne supérieure à 6,7 %, des prix très attractifs à l’échelle de l’Europe, il n’a jamais été aussi intéressant d’investir en Espagne.
D’une part, les rentabilités locatives y sont nettement plus élevées que dans la plupart des pays européens. À titre d’exemple, Valence est la deuxième ville la plus rentable d’Europe, seulement devancée par Varsovie.
D’autre part, les prix immobiliers sont dans un cycle positif de hausse des prix, 5% par an en moyenne ces dernières années.
Hausse des prix annuelle de +4,5 %
Les prix de l’immobilier espagnol ont augmenté de 4.5% en 2023 en Espagne, alors que dans presque tous les autres pays européens, les prix baissaient.
En Allemagne par exemple, les prix ont baissé de -10%.
Mieux vaut investir dans un pays qui a de belles perspectives plutôt que d’acheter là où le risque de baisse prolongée est trop présent.
Comment expliquer la hausse des prix immobiliers en Espagne en 2023 et 2024, malgré la hausse des taux d’intérêts que nous vivons depuis 2022 ?
Faut-il encore investir en Espagne en 2024 ?
Nous vous expliquons tout dans cet article.
Terreta vous accompagne dans toutes les étapes de votre achat immobilier, de la recherche du bien jusqu’à la sélection des locataires.
Les grands atouts de l'Espagne pour l'investissement locatif
Des prix très attractifs
Le marché immobilier espagnol est l’un des plus abordables d’Europe, avec des prix de 1500€ à 2000€/m2 en moyenne. Ces prix sont toujours inférieurs de 10% à 50% par rapport au pic de 2008, ce qui permet d’investir toujours au bon moment.
Absence de bulle immobilière
Des bulles se sont créées dans de nombreux pays européens depuis 2010, mais ça n’a pas été le cas en Espagne.
En effet, l’Espagne est un des pays où la hausse des prix a été la plus modérée dans la dernière décennie.
Pourquoi cette particularité ? Car la crise de 2008 a fait baisser les prix de 40% à 50% jusqu’à 2015.
Cette crise de 2008-2015 agit aujourd’hui comme un formidable créateur d’opportunités, puisqu’elle permet à l’Espagne d’envisager une hausse des prix de 3% à 5% par an malgré la hausse des taux observées depuis 2022.
Cycle haussier sur les prix de l'immobilier espagnol
En 2023, les prix ont augmenté de +4.5% en Espagne, alors qu’ils baissaient de -10.2% en Allemagne par exemple.
En 2024, Caixabank prédit une hausse de près de +3%.
Comment expliquer cette hausse des prix de l’immobilier vécue en Espagne en 2023, et prévue pour 2024, malgré la hausse des taux d’intérêt que nous vivons depuis 2022 ?
Comment l’Espagne peut-elle être à contre-courant de l’Europe, dans laquelle les prix immobiliers baissent partout ailleurs ?
Les 6 facteurs qui expliquent la hausse des prix
Pour expliquer l’augmentation des prix, il faut comprendre ces 6 raisons majeures :
- déséquilibre entre offre et demande
- déficit de construction de logements neufs
- création nette de +200 000 foyers par an
- croissance économique la plus forte d’Europe en 2023
- les prix immobiliers espagnols ont baissé de -40% à -50% entre 2008 et 2015, et sont désormais dans un cycle haussier, un cycle de rattrapage des prix de l’immobilier
- les taux d’intérêts ne sont pas aussi importants en Espagne qu’ailleurs (!)
Pourquoi la hausse des taux d'intérêts ne fait-elle pas baisser les prix de l'immobilier ?
Car plus de la moitié des ventes se font sans avoir recours au crédit
D’abord, car près de 60% des transactions immobilières en Espagne se font sans avoir recours au crédit.
Culturellement, les espagnols achètent sans financement bancaire s’ils peuvent se le permettre.
C’est d’autant plus vrai depuis la crise de 2008, qui a marqué les esprits car les banques ont saisi des centaines de milliers de biens, qui appartenaient à des propriétaires incapables de payer leurs mensualités de crédit, à cause de la hausse des taux variables cumulée à la hausse du chômage.
Cette crise de 2008 a renforcé la méfiance voire la défiance des espagnols vis-à-vis des crédits bancaires.
Mais surtout, il faut comprendre qu’en Espagne le facteur limitant l’accès à la propriété est… l’apport personnel.
L'épargne est le facteur déterminant
L’épargne est le facteur qui bloque de nombreux espagnols dans leur rêve d’accéder à la propriété.
Depuis la crise de 2008, les banques espagnoles demandent aux acquéreurs d’apporter des fonds propres de l’ordre de 10% à 30% du prix du bien, auxquels s’ajoutent tous les frais liés à l’achat, mais aussi souvent le coût de la rénovation du logement qui est rarement financé par la banque.
Le marché immobilier espagnol est donc nettement moins impacté par la hausse des taux d’intérêts, puisque vous l’aurez compris, c’est l’épargne et donc l’apport personnel qui joue le rôle central dans l’achat immobilier en Espagne.
Une demande locative très forte
Est-ce facile de trouver des locataires en Espagne ? Oui, car il manque plus de 1.2 millions de logements pour satisfaire la demande locative.
La crise du logement est réelle, car il se construit trop peu d’immobilier neuf pour satisfaire la demande, dans un pays où se créent chaque année plus de 200 000 nouveaux foyers.
L’Espagne est même le 4ème pays d’Europe où les jeunes s’émancipent le plus tard, à cause de l’impossibilité ou de la difficulté d’acheter un logement d’une part (manque d’épargne), cumulée à la difficulté de trouver un logement en location.
Une crise du logement
Locataires à 30 ans, propriétaires à 41 ans
En Espagne, les jeunes n’ont pas les moyens de devenir propriétaires, car les banques demandent un apport personnel très important lors de l’achat immobilier.
En général, il s’agit de 10% à 30% du prix du bien, auquel il faut ajouter tous les frais liés à l’achat (frais de notaire, honoraires agents immobiliers, ITP) mais aussi les frais de rénovation du logement, souvent impossibles à faire financer par les banques.
Or les jeunes espagnols ont généralement peu d’épargne, et des salaires bas. Ce cercle vicieux crée une véritable crise du logement, pour de nombreux espagnols qui ne peuvent pas acheter, et deviennent donc locataires pour s’émanciper et partir de chez leurs parents, à 30 ans en moyenne.
Locataires jusqu'à 41 ans
C’est seulement 10 ans plus tard qu’ils peuvent acheter, une fois l’épargne suffisante constituée.
L’âge moyen d’accès à la propriété y est de 41 ans, ce qui participe directement à l’augmentation de la demande locative, puisque chaque espagnol est donc locataire jusqu’à ses 41 ans, en moyenne.
Investir dans l'immobilier locatif en Espagne : 3 villes à fort potentiel
Oubliez les clichés ! Investir dans l’immobilier locatif en Espagne ne se résume pas à des appartements vétustes en périphérie.
Bien au contraire, le pays offre une multitude d’opportunités pour les investisseurs avisés, avec des rendements locatifs attractifs et une demande en constante augmentation.
Focus sur trois villes à fort potentiel : Madrid, Barcelone et Valence.
Consultez notre section « Où Investir » pour accéder à nos analyses des villes les plus rentables d’Espagne.
Valence : Eldorado immobilier, entre soleil et rentabilité
- Prix moyen m² : 1 836€
- Rentabilité locative moyenne : 5,8% (jusqu’à 8% dans certains quartiers)
- Atouts :
- Élue meilleure ville d’expatriation en 2022
- Métropole sécurisée, agréable et au climat idyllique
- Prix immobiliers abordables (19e place en Espagne)
- Travaux d’aménagement en cours pour améliorer le cadre de vie
- 80 000 étudiants contribuant à la demande locative
Investir à Madrid : la capitale dynamique et rentable
- Prix moyen m² : 3 683€
- Rentabilité locative moyenne : 4,8%
- Atouts :
- Poumon économique du pays (19% du PIB)
- Siège de multinationales attirant des actifs
- 325 000 étudiants créant une forte tension locative
- Place forte du tourisme (8 millions de touristes en 2019)
Barcelone : Succomber à la rentabilité et au charme catalan
- Prix moyen m² : 3 908€
- Rentabilité locative moyenne : 4,6%
- Atouts :
- 19% du PIB national et métropole européenne dynamique
- Ville la plus visitée d’Espagne
- Siège de multinationales et paradis des « digital nomads »
- 180 000 étudiants et forte demande pour les colocations
Le littoral espagnol : une destination de rêve pour les investisseurs immobiliers
Le littoral espagnol, véritable joyau du pays, attire chaque année des millions de touristes en quête de soleil et de farniente.
Des noms comme Costa Brava ou Costa Blanca font rêver et évoquent instantanément les bienfaits de la vie en bord de mer.
Cette manne touristique représente une opportunité en or pour les investisseurs immobiliers avisés.
Investir dans un appartement meublé à proximité des plages et des zones animées garantit une forte demande locative.
Que ce soit en Espagne continentale ou sur ses îles paradisiaques comme les Canaries, les Baléares ou Ibiza, le potentiel est immense.
Mais l’Espagne ne se résume pas à ses côtes idylliques.
Des villes dynamiques comme Malaga, Almeria, Murcie ou Marbella regorgent d’attraits et offrent de nombreuses opportunités aux investisseurs.
La région de la Galice, avec Saint-Jacques de Compostelle, les Asturies, la Cantabrie et le Pays basque avec San Sebastian, séduisent également par leur charme unique et leur potentiel immobilier.
Investir en Espagne, c’est miser sur un avenir radieux.
Que vous soyez à la recherche d’un pied-à-terre ensoleillé ou d’un investissement locatif rentable, les options ne manquent pas.
Investir en Espagne : 3 étapes clés avant votre achat
Le marché immobilier espagnol présente des particularités qu’il est important de connaître pour éviter les pièges et maximiser vos chances de succès.
Suivez ces 3 étapes clés.
1. Obtenir votre NIE
Le NIE (Numéro d’identification d’étranger) est indispensable pour investir et louer en Espagne. Déposez votre demande auprès de la Police espagnole ou du Consulat d’Espagne. Comptez un délai de 1 à 3 mois pour l’obtenir.
2. Prévoir un apport personnel conséquent
En Espagne, l’apport personnel est généralement de 40% du montant de la transaction.
Prévoyez 30% pour le prix du bien et 15% pour les frais annexes (taxe foncière, frais de notaire, etc.).
3. Se faire accompagner par un avocat
Le rôle du notaire espagnol étant différent de celui en France, il est parfois utile de prendre un avocat pour vérifier la conformité du bien et sécuriser la transaction.
En achetant avec Terreta, vous serez accompagné et conseillé tout au long du processus :
- Définition de la stratégie d’investissement
- Visites de biens
- Vérification de la conformité du bien
- Négociation du prix
- Rédaction de l’offre et accompagnement lors du paiement de la « reserva », ou « señal », visant à bloquer le bien
- Rédaction du compromis de vente, dit « arras »
- Organisation de la vente chez le notaire, dite « escritura »
Soyez vigilant à la « surface construite » espagnole qui peut inclure les murs et les espaces communs. En effet un appartement de 100 mètres carrés « construits » peut avoir une surface utile de 70 ou 80 mètres carrés « utiles ».
Nous vous expliquerons toutes ces différences, pour éviter les mauvaises surprises et acheter en toute sécurité.
Investissement locatif : les 3 étapes pendant votre achat
1. "Reserva"
- Signature de l’offre d’achat.
- Versement d’un acompte de 1 000 à 5 000 euros pour réserver le bien, lors de la « reserva ». Pas de règle précise, l’important est de prouver le sérieux de l’offre en l’accompagnant d’un virement de la « señal », qui vous sera retournée si vous n’achetez pas. Les équipes de Terreta Spain vous indiqueront le montant.
2. "Contrato de arras"
- Signature du compromis de vente.
- Complément de l’acompte pour atteindre 10% du prix du bien. En général, cela se fait dans les 7 jours suivant le paiement de la « señal » et de la « reserva » mentionnée ci-dessus.
3. "Escritura"
- Signature de l’acte authentique chez le notaire.
- Paiement du solde du prix (90%).
- Remise des clés et inscription de la propriété au registre foncier.
Fiscalité avantageuse et accompagnement sur-mesure
L’Espagne attire de plus en plus d’investisseurs européens en quête de soleil, de rentabilité locative et d’une fiscalité avantageuse.
Imposition des revenus locatifs
Pas de double imposition
L’Espagne possède des conventions fiscales avec de très nombreux pays, notamment tous les pays de l’Union Européenne mais pas seulement.
Grâce à cela, les revenus issus de votre logement en Espagne (revenus locatifs) sont imposés uniquement en Espagne.
En effet, ces conventions fiscales prévoient dans l’écrasante majorité des cas, une non-double imposition.
Une fiscalité très avantageuse
Les règles d'amortissements
Deux autres excellentes nouvelles vous attendent sur la fiscalité.
Première bonne nouvelle : vous pouvez déduire de nombreuses charges ainsi que des amortissements pour réduire votre imposition:
- électricité
- eau
- gaz
- ménage
- taxe foncière
- frais de gestion locative (agence immobilière)
- amortissement du prix du bien, des travaux, des meubles
Les règles d’amortissements sont très favorables à l’investisseur. En effet, vous pouvez amortir :
- 3% du prix du bien et des frais d’acquisition du bien (33 ans)
- 3% du coût des travaux réalisés dans votre logement (33 ans)
- 10% du coût du mobilier (10 ans)
Le pourcentage d'imposition
Seconde bonne nouvelle : vous ne paierez pas beaucoup d’impôts sur ce bénéfice (revenus locatifs – charges – amortissements).
Combien exactement ?
Cela dépend de votre résidence fiscale.
Êtes-vous résident fiscal espagnol, européen, ou extra-européen ?
Vous paierez, suivant votre situation:
- 19% au titre de l’IRNR (impôts sur les revenus des non-résidents) si vous êtes un résident fiscal d’un pays de l’Union Européenne (hors Espagne).
- ou 24% au titre de l’IRNR si vous êtes un résident fiscal hors Union Européenne
- ou IRPF : si vous êtes résident fiscal espagnol, vos revenus locatifs dans votre déclaration IRPF (impôts sur les revenus des personnes physiques).
Votre investissement sécurisé par notre accompagnement
L’Espagne offre un cadre idéal pour investir :
- Opportunités immobilières attractives dans des villes dynamiques et des zones touristiques prisées.
- Prix abordables et potentiel de croissance important.
- Qualité des biens et large choix de propriétés disponibles.
Terreta se positionne comme votre partenaire de confiance pour investir en Espagne, en vous proposant un accompagnement sur-mesure :
- Accompagnement personnalisé à chaque étape de votre projet.
- Recherche du bien correspondant à vos critères et à votre budget.
- Travaux de rénovation du logement
- Gestion locative complète pour vous simplifier la vie.
N’attendez plus pour profiter de tous les avantages d’un investissement locatif en Espagne.
Contactez Terreta dès aujourd’hui pour investir en toute sérénité.
Terreta, votre expert en immobilier espagnol.
Prendre rendez-vous
Attention, vous devez disposer d’un apport personnel minimum de 50 000 €.