Tout savoir sur la rénovation immobilière en Espagne 

Introduction

Vous rêvez de transformer une vieille finca andalouse en havre de paix moderne ou d’augmenter la rentabilité de votre location étudiante au coeur de Valencia ? La rénovation immobilière en Espagne peut être une aventure passionnante et rentable. Mais attention aux pièges : permis de travaux, coûts cachés, etc. : de nombreux défis vous attendent. Découvrez dans ce guide pratique nos conseils d’experts pour mener à bien facilement et sans mauvaise surprise votre chantier, du budget à la supervision des travaux.

Le potentiel de la rénovation immobilière en Espagne

Environ 25% des logements en Espagne ont plus de 40 ans, ce qui signifie qu’une part importante du parc immobilier nécessite des travaux de modernisation ou de réhabilitation. Le terrain est fertile pour les investisseurs, le potentiel considérable. 

Terreta Spain propose un accompagnement complet, de l’estimation à la réalisation des travaux. Contactez-nous. 

Pourquoi opter pour la rénovation en Espagne ?

• La rénovation immobilière en Espagne offre de nombreux avantages significatifs, notamment une valorisation substantielle du bien, avec une augmentation moyenne du prix de vente de plus de 30% pour les appartements rénovés ;
• Elle permet également de préserver le caractère unique et le charme des anciennes propriétés espagnoles tout en les modernisant ;
• Mais aussi d’améliorer l’efficacité énergétique du bien, un aspect capital en Espagne où le secteur de la construction représente 31,6% de la consommation énergétique finale du pays. Nous y reviendrons ;
• Les appartements rénovés se vendent plus vite que les autres. Les acquéreurs privilégient, en effet, les biens clés en main. Certains investisseurs aguerris, conscients des opportunités sur le marché espagnol, se tournent même vers l’achat-revente express pour tirer un maximum de bénéfice de leur investissement en un temps record ;
• Dernier avantage : elle est moins chère qu’en France. 

Quel est le coût de la main-d’œuvre pour une rénovation immobilière en Espagne ?

L’un des principaux atouts de la rénovation immobilière en Espagne réside dans le coût de la main-d’œuvre, un coût significativement inférieur à celui pratiqué en France. En moyenne, le prix horaire de la main-d’œuvre en Espagne s’élève à 25€ HT, contre une fourchette de 35 à 65€ HT en France. Cette différence permet de réaliser des économies substantielles sur le budget global des travaux.

Quel est le prix des travaux en Espagne ?

• Le coût moyen d’une rénovation en Espagne s’établit autour de 28 000€, un chiffre lui aussi inférieur à la moyenne française (60 000€ pour une rénovation standard) ;
• Pour un logement d’une superficie de 100 m², le budget de rénovation se situe généralement entre 30 000 et 50 000€, une aubaine pour les investisseurs ;
• Le prix au mètre carré varie, en général, de 400€ à 900€ par mètre carré selon l’ampleur et la nature du chantier ;
• Attention, ces dernières années, les devis ont tout de même augmenté de plus de 20%.

Quel est le prix des matériaux de construction en Espagne ?

Depuis peu, en Espagne, les prix des matériaux ont augmenté. En cause ? La pandémie et l’inflation. En février 2024, l’indice des coûts de construction a atteint un niveau record, le plus élevé depuis le début des relevés en 2005. Bien que la tendance à la hausse se soit quelque peu stabilisée en 2023, les prix demeurent nettement supérieurs aux niveaux pré-pandémiques.

Les matériaux les plus impactés sont  : 

• La céramique (+52 % ces 10 dernières années) ;
• Le ciment (+ 49 %) ;
• L’aluminium (+ 48 %) ;
• Le bois (+ 32 %) ;
• Le verre (+ 31 %).

Malgré ces augmentations, les matériaux restent moins chers de l’autre côté de la frontière. 

La rénovation immobilière augmente le potentiel locatif d’un logement

En Espagne, pays dans lequel le marché de la location saisonnière et celui de la colocation étudiante sont particulièrement dynamiques, un bien rénové peut voir son potentiel locatif et son rendement largement améliorés. 

Un locataire sera, en effet, tout à fait enclin à payer un loyer plus cher si la qualité des prestations et le confort sont au rendez-vous. Par ailleurs, les locataires disposés à payer un loyer un peu plus cher que la moyenne sont, en général, des locataires fiables qui prennent soin de leur logement. Un avantage pour le propriétaire et des économies garanties. 

Le contexte du marché de la rénovation immobilière en Espagne

La rénovation en Espagne, un secteur en plein boom

Depuis la pandémie de 2020, le secteur de la rénovation immobilière en Espagne est en plein boom. Pourquoi ? 

• Parce que les confinements successifs nous ont fait prendre conscience qu’il est important d’être bien chez soi. 
• Parce qu’améliorer l’efficacité énergétique des logements est devenu nécessaire et inévitable.
• Parce que les étrangers, dont le pouvoir d’acquisition est souvent supérieur à celui des acheteurs espagnols, ont acheté plus de 15 % des biens disponibles en 2023 et qu’ils n’ont pas hésité à faire des travaux. 
• Parce que la location touristique a explosé et avec elle, la nécessité de faire des travaux pour satisfaire les voyageurs. 

Les types de rénovation immobilière les plus courants en Espagne

Les projets de rénovation immobilière en Espagne couvrent un large éventail de travaux, parmi lesquels :

1. La modernisation des cuisines et des salles de bains, très prisées pour augmenter la valeur locative des biens ;
2. Celle des chambres, lorsque l’appartement est destiné à la colocation étudiante ; 
3. L’amélioration de l’efficacité énergétique (isolation, remplacement des fenêtres, installation de systèmes de chauffage et de climatisation moins énergivores) ;
4. La rénovation complète de biens anciens, particulièrement dans les centres historiques des villes et pour les biens destinés à la location touristique ;
5. L’aménagement d’espaces extérieurs, comme les terrasses et les jardins, très valorisés sur le marché espagnol.

Terreta Spain peut vous accompagner de l’estimation à la réalisation de vos travaux de rénovation en Espagne. Contactez-nous.

Réglementations, licences et permis de travaux en Espagne

Point essentiel à garder en tête : il ne faut jamais se lancer dans un projet de rénovation immobilière en Espagne sans consulter sa copropriété et sans prendre contact avec un architecte. Vous risqueriez gros.

Quelles sont les réglementations locales pour les rénovations immobilières en Espagne ?

En Espagne, chaque localité et municipalité dispose de ses propres réglementations en ce qui concerne les travaux de rénovation. Par exemple :

• Catalogne : à Barcelone, des règles strictes régissent la conservation du patrimoine architectural. Les rénovations nécessitent souvent des permis spécifiques, et des inspections techniques sont obligatoires pour les bâtiments anciens. La réglementation vise à préserver l’architecture historique et à garantir la durabilité des constructions.
• Andalousie : en revanche, en Andalousie, les règles peuvent être plus flexibles. Les rénovations légères peuvent nécessiter moins de formalités administratives, et les délais d’obtention des permis sont souvent plus courts, ce qui favorise un processus de rénovation plus rapide.

Avant de se lancer dans un projet de rénovation, nos experts se renseignent sur les réglementations spécifiques de la communauté autonome concernée. Prenez contact avec eux.

Quels sont les différents permis de travaux en Espagne ?

Deux principaux types de permis sont nécessaires pour les travaux de rénovation en Espagne :

1. 1. Licencia de Obra Menor : pour les travaux mineurs ne modifiant pas la structure du bâtiment. Attention, une fois délivré, ce permis n’est valable que 3 mois ;
   2. Licencia de Obra Mayor : pour les rénovations importantes affectant la structure ou l’aspect extérieur du bâtiment et qui nécessitent la présentation de plans détaillés réalisés par un architecte agréé.

Combien coûtent les licences de travaux en Espagne ?

• On estime, en général, à moins de 300 euros le prix d’une licence de travaux en Espagne, soit 3 à 3, 5% du montant estimé des travaux. 
• Des frais de traitement de dossier s’ajoutent, variant selon les municipalités.

Quelles sont les procédures d’obtention des licences de travaux en Espagne ?

• La demande de permis se fait auprès de la mairie (ayuntamiento) et sur présentation d’un Proyecto de Reforma (le projet de rénovation) signé par une architecte dans le cadre d’une rénovation conséquente.
• Le délai d’obtention varie de 1 à 3 mois pour la Licencia de Obra Menor et peut s’étendre à 6-8 mois pour la Licencia de Obra Mayor. Mais cela dépend de la complexité du projet et de la municipalité. 

Quels sont les risques de faire des travaux de rénovation sans permis ?

Si vous ne respectez pas les procédures, vous risquez de payer une amende (de 600 à 1000 euros pour les petits travaux) ou la démolition forcée.

D’autre part, il est important de noter que les travaux non déclarés peuvent entraîner des difficultés lors de la revente du bien (transaction compliquée, chute de la valeur du bien). Autrement dit : ne tentez pas de contourner les règles. Vous le paierez cher. 

La rénovation énergétique en Espagne

Où en est l’Espagne sur la rénovation énergétique ?

Saviez-vous que 80% des logements en Espagne ne répondent pas aux normes énergétiques strictes de l’Union européenne ? Suite à la nouvelle législation en vigueur, d’ici 2033, tous les logements vendus ou loués devront atteindre au minimum un certificat énergétique de classe D. Face à ce défi, la rénovation énergétique devient non seulement une nécessité, mais aussi une opportunité d’investissement prometteuse.

Lors de la planification de votre rénovation, assurez-vous que votre projet est conforme aux nouvelles réglementations. Cela peut inclure :

• L’isolation thermique des murs, toits et fenêtres ;
• L’installation de systèmes de chauffage et de climatisation économes en énergie ;
• L’utilisation de matériaux durables et écologiques.

Terreta Spain peut vous accompagner dans votre rénovation énergétique en Espagne. Contactez-nous. 

Le certificat d’efficacité énergétique en Espagne

En Espagne, le certificat de performance énergétique (Certificado de Eficiencia Energética, CEE) : 

• Est obligatoire pour la vente ou la location de biens immobiliers depuis 2013 ;
• Évalue l’isolation, la ventilation, la climatisation et la production d’eau chaude ;
• Fournit des recommandations d’améliorations et leurs coûts estimés.

En 2024, contrairement à la France, les diagnostics amiante et plomb ne sont toujours pas obligatoires en Espagne. 

Combien coûtent les travaux de rénovation énergétique en Espagne ?

Le coût moyen des travaux d’amélioration énergétique pour un appartement de 100 m² est estimé à environ 12 000 euros. Néanmoins, ces investissements seront rentabilisés à long terme. En effet, les propriétaires peuvent compter sur :

• Des économies potentielles de 1 000 euros par an sur les factures d’énergie ;
• Une revalorisation moyenne du bien de l’ordre de 30%, nous l’avons dit plus haut.

Aides et incitations à la rénovation énergétique en Espagne

Comme c’est le cas en France, pour encourager la rénovation énergétique, le gouvernement espagnol a mis en place plusieurs mesures :

• Des subventions pouvant réduire jusqu’à 40% le coût des travaux d’isolation ;
• Des déductions fiscales pour les investissements dans l’amélioration de l’efficacité énergétique ;
• L’accès à des avantages fiscaux sur l’impôt sur le revenu des résidents pour les travaux de rénovation énergétique. 

Avantages fiscaux de la rénovation énergétique en Espagne

Voici ce à quoi les propriétaires résidents en Espagne qui améliorent les performances énergétiques de leur bien immobilier peuvent prétendre : 

• Réduction fiscale de 20% accordée pour les rénovations qui abaissent les besoins en chauffage ou climatisation de 7% (attention, elle est plafonnée à 5 000 € par propriété).
• Avantage fiscal de 40% pour les améliorations qui réduisent de 30% l’utilisation d’énergies non renouvelables (maximum de 7 500 €).
• Allègement d’impôt de 60% pour les habitations qui diminuent leur consommation d’énergies non renouvelables de 30% (limité à 15 000 €).

Les aspects pratiques de la rénovation immobilière en Espagne

Délais d’une rénovation en Espagne

Le délai moyen pour une rénovation complète en Espagne est d’environ 3 à 4 mois pour un logement de 100 m². Cependant, ce délai peut varier considérablement en fonction de l’ampleur des travaux, de la complexité du projet et de la région dans laquelle se situe le bien.

Comment choisir son entrepreneur en Espagne ?

Comment choisir ses professionnels de travaux ? 

• En demandant plusieurs devis détaillés ;
• En vérifiant que l’entreprise est certifiée et assurée.

Nos conseils pour organiser votre rénovation immobilière en Espagne et optimiser votre budget

Une planification minutieuse des travaux

Une planification minutieuse est la clé d’une rénovation réussie :

• Commencez par établir un plan détaillé de vos travaux. Définissez clairement vos objectifs et vos priorités ;
• Obtenez toutes les autorisations nécessaires avant de débuter les travaux. Les délais d’obtention des permis peuvent être longs, nous l’avons dit ;
• Assurez-vous de la disponibilité des matériaux avant de lancer les travaux et explorez l’utilisation de matériaux préfabriqués et durables pour réduire les coûts et augmenter l’efficacité énergétique de votre bien ;
• Vous pouvez aussi rester à l’affût des promotions et des offres de destockage sur les matériaux et équipements chez Bahaus ou Leroy Merlin, deux enseignes reines de la rénovation et de la construction en Espagne ; 
• Établissez un échéancier clair avec vos entrepreneurs pour suivre l’avancement des travaux.

Engagez un expert pour suivre votre chantier en Espagne

C’est notre conseil le plus important. Même si cela  semble un coût supplémentaire, l’engagement d’un professionnel local pour superviser votre projet est un investissement judicieux, voire nécessaire. Un expert du marché espagnol peut vous aider à :

• Naviguer dans les démarches administratives locales ;
• Communiquer efficacement avec les artisans et fournisseurs ;
• Gérer les imprévus et respecter les délais ;
• Assurer la conformité des travaux avec les réglementations locales.

Terreta Spain propose un accompagnement complet, de l’estimation à la réalisation de vos travaux de rénovation en Espagne. Contactez-nous. 

Quels sont les principaux défis de la rénovation immobilière en Espagne ?

Les défis de la rénovation immobilière en Espagne sont nombreux :

1. La méconnaissance des réglementations locales ;
2. La complexité des procédures d’obtention des permis et autorisations nécessaires ;
3. La difficulté à superviser les travaux pour les propriétaires non-résidents ; 
4. La sous-estimation du budget ; 
5. La barrière linguistique et culturelle handicapante pour communiquer avec les artisans et fournisseurs locaux ;
6. La méconnaissance des contraintes techniques spécifiques, comme l’adaptation aux conditions climatiques locales (chaleur, humidité, embruns salins pour les propriétés côtières) ;

Pour surmonter ces défis, il est recommandé de bien se renseigner en amont, de s’entourer de professionnels locaux expérimentés, de prévoir un budget réaliste avec une marge pour les imprévus, et d’être patient face aux procédures administratives.

Connaître les coûts cachés de vos travaux de rénovation en Espagne

Quels coûts supplémentaires sont à prévoir pour une rénovation imobilière en Espagne ?

1. Les frais de permis de travaux (3% à 3,5% du montant des travaux) ;
2. Les honoraires d’architecte : environ 10% du coût total des travaux pour les projets importants (ils sont obligatoires si vous obtenez une licencia de obra mayor) ;
3. Le fonds de réserve de 10% à 20% du budget total pour les dépenses imprévues ;
4. Les frais d’occupation de la voie publique : 5€ par jour si vous installez une benne devant votre immeuble ;
5. Les coûts et taxes associés aux permis, comme le paiement d’une taxe qui s’applique aux services urbanistiques de la ville (Tasa por Actuaciones Urbanísticas : environ 150€ pour moins de 6000€ de travaux, et jusqu’à 1000€ pour de gros travaux) et l’impôt municipal sur les constructions, installations et travaux (ICIO) dont le taux d’imposition varie  entre 0,5% et 4% du coût des travaux ; 
6. Les risques de pénalités importantes : amendes pouvant aller de 600 à 1000 euros pour les travaux mineurs sans permis ;
7. Les frais de gestion de projet, surtout si vous n’habitez pas sur place ;
8. Les coûts d’hébergement temporaire en cas de besoin ; 
9. Les frais de mise aux normes qui peuvent être obligatoires lors de certaines rénovations ;
10. Les assurances spécifiques pour couvrir les risques liés aux travaux.

Conclusion

La rénovation immobilière en Espagne offre des perspectives intéressantes aux investisseurs, mais requiert une préparation rigoureuse. La clé du succès réside dans la compréhension des règles locales et le recours à des experts du secteur. Une approche bien structurée, tenant compte des particularités régionales, peut transformer votre projet en un investissement rentable et gratifiant. 

Sources : 

• Idealista
• Proalt
• Synergyinsurance
• Five
• CaixaBank Research
• Camif Habitat

FAQ : Tout savoir sur la rénovation immobilière en Espagne

Quels sont les permis nécessaires pour rénover un bien en Espagne ?

Il existe deux types de permis principaux :

Licencia de Obra Menor : pour des travaux mineurs qui n’affectent pas la structure ou la façade du bâtiment. Comptez environ 1 à 3 mois pour l’obtenir. Il est valable pour une durée de 3 mois.
Licencia de Obra Mayor : nécessaire pour des travaux majeurs modifiant la structure du bâtiment ou sa façade. Ce permis peut être long à obtenir : entre 3 et 8 mois, selon la région et la complexité du projet. Encore plus pour les bâtiments classés ou protégés.

Quels sont les coûts de rénovation en Espagne ?

Les coûts de rénovation en Espagne sont relativement abordables par rapport à la France :

Les travaux légers sont estimés à 400 €/m², tandis que des rénovations plus complexes avec des matériaux haut de gamme peuvent atteindre 900 €/m². Il est recommandé de prévoir une marge de sécurité de 10 à 20 % pour les imprévus.

Comment obtenir une licence de rénovation en Espagne ?

Pour obtenir une licence de rénovation, vous devrez soumettre un projet de rénovation (Proyecto de Reforma) rédigé par un architecte auprès de la mairie (ayuntamiento). Un dossier complet incluant les plans, l’estimation budgétaire, et des détails techniques sera nécessaire​.

Quelles sont les sanctions en cas de rénovation sans permis ?

Si vous entreprenez des travaux sans les autorisations nécessaires, vous risquez des amendes pouvant aller de 600 à 1000 € pour des travaux mineurs. Pour les infractions plus graves ou récurrentes, des sanctions plus sévères peuvent être appliquées, y compris l’arrêt des travaux ou la démolition.

Quels sont les avantages fiscaux liés aux travaux de rénovation ?

Certaines rénovations, notamment celles visant à améliorer l’efficacité énergétique des bâtiments, peuvent ouvrir droit à des déductions fiscales.

Quels sont les délais moyens pour une rénovation complète ?

En Espagne, une rénovation complète peut durer entre 3 et 4 mois pour un logement de 100 m², selon la nature des travaux et la région où se situe le bien. Toutefois, ce délai peut varier en fonction des autorisations et des imprévus​.

Comment trouver des professionnels de confiance pour votre rénovation ?

Il est recommandé de multiplier les devis et de faire appel à des professionnels locaux expérimentés. Vérifiez les références et assurez-vous que les entreprises choisies sont bien certifiées et assurées. Engager un architecte pour suivre le projet est une bonne option, surtout si vous n’êtes pas sur place​.

Faut-il l’accord de la copropriété pour rénover un bien ?

Oui, en Espagne, l’accord de la copropriété est indispensable avant de déposer votre demande de permis en mairie. Cet accord de copropriété est nécessaire pour des travaux affectant les parties communes (comme les façades, terrasses, ou balcons), mais aussi pour des travaux mineurs.