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Les étapes d'un achat immobilier en Espagne en 2024
Votre achat immobilier en Espagne peut se réaliser en toute sécurité, si vous connaissez au préalable les étapes majeures, et les différences avec le processus d’achat dans votre pays de résidence.
Dans ce guide, nous vous détaillons les étapes, pas à pas.
Première étape : le NIE
Etape primordiale avant de se lancer dans l’achat d’un bien immobilier, l’obtention du NIE est votre premier pas pour devenir propriétaire en Espagne. En parallèle, vous pouvez lancer l’étape 2, la recherche du financement qui peut se réaliser en simultané, et nécessite également 2 mois en moyenne.
Qu'est-ce que le NIE ?
C’est le Numéro d’Identification d’Etranger. C’est un numéro personnel, unique, que l’administration espagnole attribue à chaque étranger.
Ce numéro est indispensable pour de nombreuses démarches administratives, notamment l’ouverture d’un compte en banque, d’une ligne téléphonique, la location ou l’achat d’un logement, et mille autres choses.
Quel est le coût d'obtention du NIE ?
Quels sont les délais d'obtention ?
Guide complet
Deuxième étape : le crédit immobilier
Faut-il faire une offre d’achat avant de commencer votre recherche de financement ?
Non, c’est même la pire erreur que vous pourriez réaliser.
Occupez-vous d’abord de votre financement, en parallèle de votre obtention du NIE.
Ensuite seulement, avancez sur votre achat immobilier en Espagne.
Pourquoi ?
Car vous risquez de sous-estimer l’apport personnel nécessaire pour acheter en Espagne. Vous prendriez le risque de faire une offre d’achat pour un bien immobilier que vous ne pourrez pas acheter par manque de fonds propres. En effet une banque espagnole ne vous prêtera que 70% du prix du bien en moyenne, et votre apport personnel devra donc être de 30% du prix du bien auquel il faut ajouter tous les frais supplémentaires. Sur le coût total du projet, il faut souvent compter que 50% sera financé par une banque espagnole, et 50% par vos fonds propres.
Attention à cette erreur, elle peut vous coûter très cher
Ne pas faire valider votre financement et votre budget avant de faire une offre d’achat est une erreur peut vous coûter très cher. En effet en Espagne les vendeurs refusent très souvent les clauses de non-obtention du crédit, et vous pourriez perdre jusque 10% du prix du bien si vous n’arrivez pas à financer l’achat. Cela correspond aux 10% du prix du bien que vous aurez payé au titre des arrhes (« Arras » en espagnol) que le vendeur aura légalement le droit de garder si vous devez ne pas aller au bout, après avoir signé le compromis de vente.
Pour en savoir plus, consultez notre guide complet qui vous expliquera comment obtenir un crédit immobilier pour votre achat immobilier en Espagne.
L’essentiel à retenir :
- Financement par une banque espagnole
-
- peut financer jusqu’à 70% du prix du bien
- n’inclut en général pas les travaux ni les meubles.
- fonds propres nécessaires : 30% du prix du bien, frais de notaires, honoraires agents immobiliers, travaux.
-
- Financement par une banque dans votre pays de résidence fiscale :
- peut financer jusqu’à 100% du coût total de l’opération
- ne vous est accessible que si vous pouvez hypothéquer un bien libre de dettes dans votre pays de résidence fiscale, ou apporter d’autres actifs que la banque peut nantir : assurance-vie, actions, patrimoine.
Conclusion : prévoyez des fonds propres à hauteur de 50% du prix du bien, ou 50% du coût total du projet, pour ne pas avoir de mauvaises surprises.
Troisième étape : définir votre projet très précisément
Apport personnel, objectif de l'achat, et triangle d'incompatibilité
Pour ne pas perdre votre temps, il est essentiel de déterminer vos critères de manière très précise.
Voici les trois questions auxquelles vous devez répondre avant d’entamer les recherches.
- Quel apport personnel ?
- Quel est l’objectif de l’achat ?
- Les critères importants à vos yeux
1. L’apport personnel détermine le prix du bien que vous pouvez acheter
Si votre apport personnel est de 100 000 €, vous pouvez acheter un appartement dont le prix de vente est de :
- 200 000 € si vous ne réalisez aucun travaux, et ne meublez pas l’appartement
- 150 000 € si vous réalisez 25 000 € de travaux et d’ameublement.
Conclusion : la banque espagnole ne finançant que 70% du prix du bien, votre apport personnel va déterminer votre budget. Ne vous lancez pas à l’assaut des annonces immobilières sans avoir déterminé avec précision votre budget.
2. L’objectif de l’achat
Investissement locatif, ou bien achat patrimonial d’une résidence secondaire ?
Comptez vous sur des revenus passifs, sur un cash-flow positif pour complémenter vos revenus ?
Combien vous faut-il gagner chaque mois grâce à vos revenus locatifs, pour partir en retraite anticipée ?
Parmi nos clients, nombreux sont ceux qui ont acheté plusieurs appartements avec notre aide, pour pouvoir partir en retraite avant l’âge officiel de la retraite. Si nous connaissons votre objectif, nous pourrons nous mettre notre travail au service de votre ambition.
3. Les critères importants à vos yeux
Quelques questions à vous poser pour déterminer précisément votre projet :
- La rentabilité locative est souvent inversement proportionnelle au glamour du quartier.
- La rentabilité locative est souvent inversement proportionnelle à la prise de valeur du foncier (hausse des prix immobiliers lors de la vente)
- Est-ce important pour vous d’acheter proche d’universités ? De plages ? De transports en communs ?
Quatrième étape : bien acheter
Déterminez précisément les critères importants à vos yeux
Logement neuf ou à rénover ?
- Marge de négociation plus importante
- Plus-value importante après travaux
- Rendre votre bien plus attractif
- Trouver des locataires de qualité
- Adapter le logement à vos attentes
Le triangle d’incompatibilité
Il faut savoir sacrifier l’un des trois critères parmi les suivants :
- Rendement locatif
- Emplacement
- Esthétique
Un bien rentable, bien placé, et beau, ce serait l’idéal. Dans la réalité, il faut savoir acheter un bien rentable assez joli, dans un quartier en devenir. Ou un bien joli en plein coeur du centre ville, mais forcément moins rentable.
Connais-toi toi-même, comme disait Socrate. Quels sont vos deux critères prédominants ?
La recherche du bien parfait
Acheter un appartement en Espagne, c’est savoir chercher soi-même, et se faire accompagner pour passer à l’action.
Le parcours le plus classique c’est de suivre ces deux étapes :
- recherches sur internet : idealista.com et tous les autres sites immobiliers. Au bout de quelques mois perdus à regarder les annonces sans avancer,
- accompagnement par un professionnel de l’immobilier : se faire accompagner par un expert pour gagner du temps, recevoir de précieux conseils, vérifier la conformité et éviter les mauvaises surprises.
Les acquéreurs souhaitent souvent se passer des services d’un chasseur, pour ne pas payer d’honoraires. Au bout de plusieurs mois perdus à regarder des annonces sur idealista sans progresser, il vaut mieux passer à l’étape 2, et savoir se faire épauler.
Chaque mois qui passe sans acheter, est un mois sans recevoir de revenus locatifs. Pensez qu’au bout de 6 mois, vous aurez déjà perdus à vagabonder sur internet, vous aurez déjà perdus plusieurs milliers d’euros de revenus locatifs non perçus. Sans compter sur le fait qu’un bon chasseur immobilier vous aide à négocier agressivement les prix de vente, parfois en faisant plus que rembourser le coût que représentent ses honoraires pour le client acquéreur.
Cinquième étape : l'offre d'achat
Trois étapes, pour lesquelles nous vous accompagnons nos clients pas à pas.
- Formuler une offre d’achat
- Signer le compromis de vente (« Contrato de arras » en espagnol)
- Signature de l’acte authentique (« escritura » en espagnol)
Détaillons ces trois étapes:
1. Formuler une offre
- Ecriture de l’offre d’achat
- Virement bancaire de la « señal’ de l’ordre de 1 000 € à 5 000 € en général, pour signaler le sérieux de l’offre d’achat.
- Si l’offre est acceptée, la somme sera déduite du prix de vente
- Si l’offre est refusée, la somme sera immédiatement remboursée
2. Signer le compromis de vente – « contrato de arras »
- Contrat entre vendeur et acheteur définissant les clauses de l’accord
- Complément de l’avance financière afin d’atteindre 10% de la valeur du bien.
- « Arras penitenciales » :
- Si l’acheteur se retire, il perdra les montants avancés
- Si le vendeur se retire, il devra rembourser à l’acheteur le double des montants avancés
3. Signature de l’acte authentique – « escritura »
- Paiement du solde
- Remise des clefs
Sixième étape : votre check-list une fois la vente chez le notaire réalisée
Une fois propriétaire, tout n’est pas fini. Il faut encore réaliser quelques étapes :
- Mettre les contrats d’énergie à votre nom : électricité, eau, gaz, etc.
- Informer le syndic de copropriété du changement de propriétaire
- Payer les impôts liés à la transaction
- Inscrire l’achat au registre de la propriété
- Lancer la rénovation du logement puis la décoration ou l’ameublement
- Proposer votre bien à la location si vous souhaitez en tirer des revenus locatifs
Prendre rendez-vous
Attention, vous devez disposer d’un apport personnel minimum de 50 000 €.