Accueil » Accueil » Comment obtenir un crédit immobilier en Espagne ?

Le crédit immobilier en Espagne

La recherche d’un crédit immobilier doit être la première étape de votre projet immobilier. En effet, mieux vaut valider votre financement bancaire avant même de commencer vos recherches d’appartements. Cela vous évitera de perdre du temps, et de l’argent, dans un pays où les clauses de non-obtention de crédit sont souvent refusées. 

Introduction

⏱ L'essentiel en quelques mots

La recherche de crédit immobilier est la première étape de votre projet.

La recherche de crédit immobilier est la première étape de votre projet d’achat immobilier en Espagne.

 

Vous devez vous en occuper avant même de commencer vos recherches d’appartements.

 

Ce serait dommage de chercher un bien à vendre, trouver une pépite, pour finalement stresser au moment de faire une offre d’achat par peur de ne pas obtenir de crédit.

 

Surtout dans un pays où les clauses de non-obtention de crédit sont très souvent refusées par les vendeurs.

 

Epargnez-vous cela, en validant votre financement avant de commencer vos recherches, ce sera nettement plus confortable pour vous.

 

En Espagne, plus de la moitié des ventes immobilières se font sans avoir recours au financement bancaire. Les vendeurs n’ont donc aucune raison d’accepter une offre formulée avec une clause de non-obtention de crédit.

Conditions de financement

Sachez que vous n’obtiendrez pas les mêmes conditions de financement si vous êtes résident fiscal espagnol, ou bien « non-résident », c’est-à-dire non-résident fiscal espagnol. Selon votre profil, quelles seront les conditions bancaires pour votre prêt ?

Résident fiscal espagnol, ou non-résident ?

Résident fiscal espagnol : 70% à 80%
Si vous êtes résident fiscal espagnol, une banque vous financera 70% à 80% du prix du bien s’il s’agit de l’achat d’une résidence secondaire ou d’investissement locatif. Pour une résidence principale, ce pourcentage sera de 80% à 90% du prix du bien. La durée du crédit accordée sera de 15 à 25 ans, voire de 30 ans avec certaines (rares) banques telles que la banque UCI (Union de Créditos Inmobiliarios) qui accordent des prêts sur cette durée. 
Non-résident : 60% à 70%
Si vous êtes non-résident, vous pouvez obtenir un crédit immobilier auprès d’une banque espagnole, ou alors auprès d’une banque de votre pays de résidence fiscale (sous certains conditions). Dans le cas où vous souhaitez obtenir un crédit immobilier auprès d’une banque espagnole, les conditions de prêt seront les suivantes :
  • Durée de prêt : de 15 à 20 ans en général. Vous pouvez également obtenir un crédit sur 30 ans avec la banque UCI (Únion de Créditos Inmobiliarios). Attention en revanche, cette banque ne vous accordera un crédit sur cette durée que si vous leur dites réaliser l’achat d’une résidence secondaire. Si vous parlez d’investissement locatif, ils ne vous accorderont de crédit. Rien ne vous empêche de parler d’une résidence secondaire, quand bien même vous comptez louer le bien plus tard.
  • Financement : 60% à 70 % du prix d’achat.

Les banques qui financent un achat immobilier en Espagne

Conseil pratique de Terreta

Vous êtes en recherche active de financement ? Si oui, vous vous demandez sûrement quelles banques et courtiers en financement peuvent financer votre achat en Espagne.

Si vous détenez un patrimoine immobilier (ou financier) important en France, une banque française (voire belge, suisse ou luxembourgeoise) peut accepter de financer l’acquisition d’un bien immobilier en Espagne, via une garantie déplacée ou un nantissement d’actifs.

Voici un courtier français qui travaille ce genre d’opérations :

Nous avons également des clients belges, qui se sont fait financer leur achat en Espagne par la Banque de Luxembourg, sur le même modèle de garantie hypothécaire déplacée (sur un bien belge).

Courtiers en financement gratuits pour le client (se rémunèrent côté banque) :

Banques qui financent régulièrement nos clients :

  • Banco Santander
  • Targobank (écrivez à 23116@targobank.es par exemple)
  • Sabadell
  • BBVA
  • Caixabank
  • Bankinter
  • Ibercaja
  • HSBC
  • CIC Iberbanco

Et un petit contact magique pour finir en beauté : la seule banque qui accorde des crédits hypothécaires sur 30 ans (!) alors que les autres banques financent les non-résidents sur 15 à 20 ans en général :

  • Banco UCI (filiale de BNP Paribas et Banco Santander)

Attention : avec cette banque, ne pas parler d’investissement ! Parler d’achat d’une « résidence secondaire », sinon ils fermeront leurs portes.

Conseil pratique #2 de Terreta

Il vaut mieux parler d’un achat d’une résidence secondaire plutôt que de dire que vous réalisez un investissement locatif.

 

En effet, certaines banques refuseront de financer un « investissement ».

 

Quand bien même elles accepteraient de vous accorder un crédit, elles ne vous appliqueront pas des conditions aussi avantageuses que si vous parlez de l’achat d’une résidence secondaire : taux d’intérêt moins intéressants, durées plus courtes.

 

Or vous ne risquez rien à parler de résidence secondaire, car une fois le crédit immobilier accordé, les banques ne vérifieront pas si vous louez le bien en question.

Faut-il prendre un crédit immobilier en Espagne, ou chercher un financement dans votre pays de résidence fiscale ?

Obtenir un crédit immobilier dans votre pays, c'est possible (sous conditions)

Il est possible d’obtenir un prêt immobilier dans votre pays de résidence fiscale pour financer votre achat en Espagne. Mais cette option n’est pas ouverte à tous. En effet, cette possibilité vous sera uniquement offerte si vous possédez un patrimoine financier ou immobilier conséquent. 

Une banque de votre pays vous demandera de lui apporter des garanties solides de votre patrimoine dans votre pays de résidence.
Par exemple : une résidence principale nette de dettes (ou fortement remboursée) sur laquelle une banque pourrait placer une garantie hypothécaire déplacée, ou encore le nantissement d’un contrat d’assurance vie, ou bien le nantissement d’autres actifs en votre possession.

Pourquoi une banque de votre pays financera un achat en Espagne uniquement sous ces conditions ?

Une banque de votre pays de résidence fiscale ne pourra pas mettre en place une garantie hypothécaire sur un bien situé en Espagne. 

Elle aura donc besoin de garanties situées sur le sol national. On parle de « garanties déplacées ».

Comment fonctionne le prêt immobilier en Espagne ?

Pour les résidents fiscaux espagnols c’est assez simple : 70% à 80% du prix du bien pour l’achat d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif, et 80% à 90% pour l’achat d’une résidence principale.

Pour les non-résidents, la règle est d’obtenir un financement de 60% à 70% du prix du bien. Parmi ces deux options, le plus fréquent reste 70%, ce qui est une bonne nouvelle. 

Acheteurs étrangers, vous pouvez obtenir un crédit immobilier auprès d'une banque espagnole

Les banques espagnoles accordent des crédits immobiliers aux acheteurs étrangers, qu’ils soient expatriés en Espagne et donc résidents fiscaux espagnols, ou qu’ils soient non-résidents fiscaux espagnols.


Quelques exceptions à noter : si vous êtes résident fiscal d’un pays hors Union Européenne, si vos revenus ne sont pas libellés en euros, de nombreuses banques espagnoles refuseront d’étudier votre dossier.


Enfin, si vous êtes résident fiscal de pays lointains (Amérique, Afrique, Asie, Moyen-Orient), de nombreuses banques espagnoles ne vous accorderont tout simplement pas de crédit immobilier. 

Il vous faudra acheter sans avoir recours au crédit.

Durée d'obtention d'un crédit : de 1 à 3 mois

Notre conseil : contactez des banques avant de commencer à chercher un bien immobilier, car l’obtention du financement prend généralement de 2 à 3 mois.

 

Au minimum (mais ne comptez pas dessus), cela prend 1 mois. Les délais dépendent notamment de la réactivité des départements « risque » des banques.

 

Cela vous permettra de rassembler toutes les pièces justificatives, et de pré-valider votre dossier.

 

C’est vital car la recherche de financement est l’étape la plus longue dans votre processus d’achat.

 

Avancez rapidement dans votre recherche de crédit immobilier, car en Espagne la plupart des vendeurs refusent les clauses de « non-obtention du crédit ».

 

Quand vous faites une offre, elle est donc définitive.

Que se passe-t-il en cas de refus de prêt ?

Si vous n’obtenez pas votre financement, vous perdez en général 10% du montant du bien, que vous payerez au vendeur pour réserver le bien au titre des arrhes ou « Arras » en espagnol. 

 

Pourquoi ? Car dans la plupart des régions d’Espagne, la « clause de non-obtention du crédit » est systématiquement refusée par le vendeur.

 

Vous pouvez toujours essayer de faire une offre avec cette clause, mais vous aurez de grandes chances que votre offre ne soit tout simplement pas regardée.

 

Il n’y a donc pas d’offre d’achat, sans avoir au préalable la certitude d’obtenir son financement.

 

Suivez donc notre conseil : lancez votre recherche de financement le plus tôt possible, avant même d’avoir trouvé votre futur appartement. Cela vous permettra de chercher des biens adaptés à votre budget, et à votre apport personnel.

Quel pourcentage du prix du bien la banque finance-t-elle ?

Les banques espagnoles financeront un pourcentage plus ou moins élevé du coût de votre achat immobilier, en fonction de votre pays de résidence fiscale.

 

 

Le pourcentage du prix du bien financé par une banque espagnole sera le suivant :
  • 60 % à 70 % du prix du bien (ou de la « tasación« ) pour les non-résidents fiscaux espagnols qui sont en revanche résidents fiscaux de l’Union Européenne
  • 50 % du prix du bien pour les non-résidents dont les revenus ne sont pas libellés en euros, ou qui sont résidents fiscaux hors Union Européenne
  • 70 % à 80 % pour les résidents fiscaux espagnols (incluant les étrangers expatriés en Espagne) 
Enfin pour les résident fiscaux espagnols uniquement, un autre cas existe : l’achat d’une résidence principale. Dans ce cas, une banque financera de 80 % à 90 % du prix du bien. 

Le taux d'intérêt

Le taux d’intérêt accordé par les banques espagnoles est légèrement plus élevé pour les non-résidents. 

La différence pratiquée par les banques, par rapport aux résidents fiscaux espagnols, est de l’ordre de 1%.

 

Si vous souhaitez connaître les taux d’intérêts pratiqués en ce moment, direction le comparateur de crédits hypothécaires d’Idealista

Conseil de Terreta sur les taux d'intérêts

De nombreux investisseurs font du taux d’intérêt une obsession, alors que la différence de mensualité entre un taux 1% plus élevé ou 1% moins élevé, est souvent très faible.

 

N’accordez pas trop d’importance au taux d’intérêt, sachez relativiser son poids, de manière factuelle.

 
Pour illustrer cela, regardons la différence entre un crédit à 4%, 5%, et 6%,  sur une durée de 20 ans : 
 
  • 100 000 € à 4% de taux d’intérêt sur 20 ans = 606 € de mensualité
  • 100 000 € à 5% de taux d’intérêt sur 20 ans = 660 € de mensualité
  • 100 000 € à 6% de taux d’intérêt sur 20 ans = 716 € de mensualité
En d’autres termes, 1% de différence de taux, crée seulement 50€ de différence sur votre mensualité.

Il est normal de chercher le meilleur taux, mais n’en faites pas une obsession. 

 

Pour maximiser votre cash-flow, mieux vaut obtenir un crédit sur une durée plus longue, que de baisser légèrement le taux. 

 

 

La preuve avec une nouvelle illustration : 

 

  • 100 000 € à 5% de taux d’intérêt sur 20 ans = 660 € de mensualité
  • 100 000 € à 5% de taux d’intérêt sur 30 ans = 537 € de mensualité 
En termes de cash-flow, le plus intéressant est d’allonger la durée. 
 

Simulez avec la calculatrice de HelpMyCash.

Taux fixe ou taux variable ?

Les banques espagnoles offrent presque toujours les deux options, mais certaines banques peuvent parfois arrêter de proposer des taux fixes, et ne proposer que des taux variables. 

 

C’est notamment le cas dans des périodes d’évolutions fortes des taux.

La durée de crédit

Les règles générales sont les suivantes :

  • 15 à 20 ans pour un non-résident
  • 20 à 25 ans pour un résident fiscal espagnol
  • 30 ans dans une banque avec qui nous collaborons, y compris pour les non-résidents

Pour obtenir un crédit sur une durée de 30 ans, contactez la banque UCI (Union de Créditos Inmobiliarios).

 

Attention : il faut indiquer que votre projet est l’achat d’une résidence secondaire. Si vous dites qu’il s’agit d’un investissement locatif,  ils refuseront de vous octroyer un crédit. 

 

L’astuce : rien ne vous empêche de dire qu’il s’agit de l’achat d’une résidence secondaire, pour au final l’exploiter en tant qu’investissement locatif. Les banques ne viennent pas vérifier la destination du bien après l’achat.

Préparez bien votre dossier

La préparation d’un dossier solide est essentielle pour obtenir un prêt. Les banques espagnoles considèrent un taux d’endettement maximum de 33 %, sauf si le reste à vivre est significatif.

 

Pour être efficace et rapide dans la recherche de financement, il est important de rassembler tous les documents nécessaires au préalable.

Justifier de l’origine des fonds propres

  • L’apport personnel est un élément clé

Puisque la banque ne vous finance en général que 70% du prix du bien, votre apport personnel doit représenter en général 50% du coût total du projet.

En effet vous devez prévoir 30% du prix du bien mais aussi les frais de notaire, d’agent immobilier, les travaux et meubles s’il y en a.

Au total, il est prudent de considérer que votre apport représentera 50% du coût total du projet.

 

Le montant de l’apport étant important, sachez qu’une banque espagnole ou un notaire vous demandera de justifier l’origine de ces fonds propres.

Soyez donc prêts à expliquer qu’il s’agit de votre épargne liée à votre travail, ou d’un héritage. L’objectif pour eux est de lutter contre le blanchiment d’argent.

Obtenir votre NIE

  • Le Numéro d’Identification d’Etranger : une étape indispensable

La détention d’un NIE est obligatoire pour de nombreuses démarches officielles en Espagne.

C’est notamment nécessaire pour acheter un bien immobilier, mais aussi pour ouvrir un compte en banque espagnol.

Alors si vous n’êtes pas encore détenteur de votre NIE, lisez notre guide complet sur le sujet qui vous expliquera comment l’obtenir et à quel coût.

Tableau récapitulatif : le crédit immobilier en Espagne

 

Caractéristiques du prêt Résident fiscal espagnol Non-résident
 Pourcentage de financement
 Jusqu’à 80 %
 Entre 60 et 70 %
 Type de taux d’intérêt
 Variable ou fixe
 Variable ou fixe
Taux d’emprunt
 Taux du marché
 Majoration
 Durée du prêt
20 à 30 ans (norme)
15 à 20 ans (norme)
Possibilité 30 ans (rare)
 Numéro NIE
 Obligatoire
 Obligatoire
   

Documents nécessaires pour une demande de prêt en Espagne

Liste des documents - version courte

La liste des documents demandés par les banques espagnoles inclut :

  • Justificatifs d’identité et de situation familiale.
  • Preuves de revenus et d’emploi.
  • Relevés bancaires.
  • Justificatifs de revenus fonciers, si applicable.
  • Justificatif de domicile.
  • État du patrimoine immobilier.
  • Détails sur l’apport personnel.
  • Numéro d’Identification Étranger (NIE).

Liste des documents - version originale et détaillée

En espagnol, et en version plus complète, voici les documents que les banques espagnoles vous demanderont pour étudier votre dossier : 

  • « NIE » = votre Numéro d’identification d’étranger (consultez notre guide complet sur le sujet)
  • « IRPF » ou encore « Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas » = déclarations de vos revenus annuels. Si vous n’êtes pas résident fiscal espagnol, la feuille d’imposition dans votre pays de résidence fiscale. De nombreuses banques vous demanderont les 2 dernières années.
  • « IRNR » ou « modelo 210 » ou encore « Impuestos pagados en España de este año por los alquileres recibidos » = déclarations de vos revenus locatifs en Espagne, si vous en avez.
  • « Contratos de alquiler de las viviendas en España » = contrats de location si vous avez déjà des locataires en Espagne.
  • « Extracto 6 meses de la cuenta donde reciben los alquileres » = extrait de vos comptes bancaires sur 6 mois, où vous percevez les revenus locatifs des appartements que vous possédez en Espagne.
  • « Extracto bancario de 6 meses en el que se acrediten los ingresos » = relevés bancaires des 6 derniers mois, du compte sur lequel vous percevez votre salaire ou vos revenus.
  • « Informe de crédito en su país de origen » ou encore « Credit report » = document issu de votre pays fiscal de résidence qui prouve que vous n’avez pas d’incident de remboursement en cours ; en France par exemple, il s’agit du FCC (Fichier Central des Chèques) et FICP (Fichier national des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers) ; comment obtenir le FICP et le FCC ? Direction le site de la banque de France.
  • « Contrato de alquiler de la vivienda y las dos últimas mensualidades pagadas » = contrat de location du logement que vous louez en tant que résidence principale (si locataire et non propriétaire) et les deux dernières quittances de loyer.
  • « Contrato de arras de la vivienda que compran » = compromis de vente du logement que vous êtes en train d’acheter en Espagne.
  • « 2 últimas declaraciones de la renta » = vos 2 dernières fiches d’imposition de revenus, en Espagne (si vous en avez) et dans votre pays de résidence fiscale.
  • « 3 últimas nóminas y Contrato Laboral » = 3 dernières fiches de salaire, et contrat de travail (si vous êtes salarié).
  • « Impuestos pagados (IVAs) (modelo 390 resumen) » = fiches d’impositions annuelles, et liasses fiscales, comptes de résultats, bilans annuels de votre société (si vous êtes entrepreneur).
  • « Vida Laboral » = votre CV (Curriculum Vitae) pour démontrer votre parcours professionnel.
  • « Último recibo prestamos » = derniers reçus de vos crédits en cours.
  • « Detalle de propiedades (Dirección, porcentaje de titularidad, valor estimado y si está libre de cargas o tiene hipoteca) » ou encore « propiedades: descripción, valor aproximado, deuda, ingresos mensuales si los hubiera » = détail des biens immobiliers dont vous êtes déjà propriétaire : adresses, pourcentages de propriété (100% si vous êtes propriétaire, 50% si par exemple vous êtes co-propriétaire avec votre femme, votre mari, votre soeur à parts égales),  valeur estimée des biens, et informations sur les crédits hypothécaires en cours rattachés à ces propriétés. Si ce sont des investissements locatifs, revenus locatifs de ces biens.
  • « nota simple » = si vous êtes déjà propriétaire d’un logement en Espagne, les « nota simple » de ces logements. Vous pouvez les obtenir sur le site des Registradores
  • « Detalles de las deudas: para qué son, por favor envíe el último reembolso mensual » = détail de vos dettes : de quoi s’agit-il, en envoyant la preuve du dernier remboursement mensuel, et pourquoi pas le tableau d’amortissement montrant les remboursements effectués et ceux à venir. 
  • « Ahorros e inversiones: último extracto con su nombre y detalles del producto » = preuve de votre épargne et de vos investissements : dernier extrait de compte avec votre nom et les détails du produit, permettant de démontrer votre épargne, vos liquidités. 

Exemple de check-list de documents demandés par Targobank

Les banques ne demandent pas toutes les mêmes pièces justificatives. Pour avoir un aperçu concret de ce qu’une banque demande, voici le PDF que la banque Targobank communique avec ses clients français.

Quel est le taux d'intérêt en Espagne ?

Taux moyens observés : 2% à 6%

Les taux d’intérêts observés en Espagne varient en général de 2% à 6%, sur des durées allant de 15 ans à 30 ans, en fonction du profil de l’acheteur.


Cela dépend fortement de l’évolution des taux, et des politiques tarifaires opérées par les banques au fil de l’année. Il est fréquent d’observer des offres très différentes émises par des banques pour le même acquéreur, en termes de taux et de durée. 


Pensez donc bien à contacter plusieurs banques, pour obtenir le meilleur taux.

Les critères pris en compte par les banques sont notamment le pays de résidence fiscale, le statut de travailleur (salarié ou indépendant), le type de projet (résidence principale, secondaire, ou investissement locatif).


Pour connaître les taux d’intérêts actuels, nous vous conseillons de contacter différentes banques pour obtenir des offres de prêt. 


Vous pouvez également consulter le comparateur de taux d’intérêt de Idealista (cliquez ici).

 

Taux d’intérêt moyen en décembre 2023 : 4.22%


Entre 1991 et 2023, les taux d’intérêts moyens observés sur les crédits immobiliers en Espagne ont oscillé entre 1.50% et 17%. 

A la fin de l’année 2023, le taux moyen observé était de 4.22%.


Graphique d’évolution des taux d’intérêts sur les crédits immobiliers – 1991 à 2023


Une remontée des taux a eu lieu depuis mars 2022. Si nous mettons de côté la période 2013-2022 pendant laquelle les taux étaient historiquement bas, les taux actuels sont de retour à la normale observée sur la période allant de 2000 à 2013.


Prendre rendez-vous

Attention, l’apport personnel minimum est de 50 000 €.  Consultez notre guide sur le crédit immobilier en Espagne pour en savoir plus.

Terreta est une référence pour le conseil en investissement locatif dans l’ancien en Espagne. Grâce à une prestation clé en main, notre équipe permet à chaque investisseur immobilier de réaliser un placement locatif rentable tout en déléguant la totalité de l’opération.

Terreta© 2024. Valencia, Spain.

POLÍTICA DE COOKIES / POLÍTICA DE PRIVACIDAD / AVISO LEGAL