España es actualmente uno de los países europeos más atractivos para invertir en bienes raíces de alquiler. La rentabilidad del alquiler está cerca del 7%, un récord en Europa. Mientras que los precios inmobiliarios bajan en Europa, en España aumentaron un 4,5% el año pasado. Terreta te explica por qué comprar bienes inmuebles en España podría ser una muy buena decisión financiera.
¿Es interesante invertir en España?
Rentabilidad del alquiler cercana al 7%
Con una rentabilidad media superior al 6,7% y precios muy atractivos a nivel europeo, nunca ha sido tan interesante invertir en España.
Por un lado, las rentabilidades del alquiler son significativamente más altas que en la mayoría de los países europeos. Por ejemplo, Valencia es la segunda ciudad más rentable de Europa, solo por detrás de Varsovia.
Por otro lado, los precios inmobiliarios han estado en un ciclo de crecimiento positivo, con un aumento promedio del 5% anual en los últimos años.
Aumento anual de precios del +4,5%
Los precios inmobiliarios en España aumentaron un 4,5% en 2023, mientras que en casi todos los demás países europeos, los precios cayeron.
En Alemania, por ejemplo, los precios bajaron un -10%.
Es mejor invertir en un país con buenas perspectivas que comprar donde el riesgo de una caída prolongada es demasiado alto.
¿Cómo podemos explicar el aumento de los precios inmobiliarios en España en 2023 y 2024, a pesar de la subida de los tipos de interés desde 2022?
¿Deberías seguir invirtiendo en España en 2024?
Te lo explicamos todo en este artículo.
Terreta te acompaña en cada paso de la compra de tu propiedad, desde la búsqueda del inmueble hasta la selección de los inquilinos.
Las ventajas clave de España para la inversión en alquiler
Excelente rentabilidad del alquiler, precios bajos y una fuerte demanda de alquiler hacen de España un lugar privilegiado para invertir.
Precios atractivos
El mercado inmobiliario español es uno de los más asequibles de Europa, con precios que oscilan entre los 1.500 € y 2.000 € por metro cuadrado de media. Estos precios siguen siendo entre un 10% y un 50% más bajos que el pico de 2008, lo que permite invertir en el momento adecuado.
Ausencia de burbuja inmobiliaria
Mientras que en muchos países europeos se han formado burbujas desde 2010, este no ha sido el caso en España.
De hecho, España es uno de los países donde el aumento de precios ha sido más moderado en la última década.
¿Por qué esta particularidad? Porque la crisis de 2008 provocó una caída del 40% al 50% en los precios hasta 2015.
Esta crisis de 2008-2015 ahora actúa como un creador de oportunidades, permitiendo a España prever aumentos de precios del 3% al 5% anuales a pesar de la subida de tipos observada desde 2022.
Ciclo alcista en los precios del mercado inmobiliario español
En 2023, los precios aumentaron un 4,5% en España, mientras que cayeron un -10,2% en Alemania, por ejemplo.
Para 2024, Caixabank predice un aumento de casi el 3%.
¿Cómo podemos explicar el aumento de los precios inmobiliarios en España en 2023 y la previsión para 2024, a pesar del aumento de los tipos de interés desde 2022?
¿Cómo es que España va en contra de la tendencia en Europa, donde los precios inmobiliarios están cayendo en casi todas partes?
Seis factores que explican el aumento de precios
- Desequilibrio entre oferta y demanda
- Déficit de construcción de viviendas nuevas
- Creación neta de más de 200.000 hogares al año
- Crecimiento económico más fuerte de Europa en 2023
- Los precios inmobiliarios españoles bajaron entre un 40% y un 50% entre 2008 y 2015, y ahora están en un ciclo alcista, un ciclo de recuperación de los precios inmobiliarios
- Los tipos de interés no son tan altos en España como en otros lugares
¿Por qué la subida de los tipos de interés no está haciendo caer los precios inmobiliarios?
Porque más de la mitad de las ventas se realizan sin recurrir a un préstamo
Primero, cerca del 60% de las transacciones inmobiliarias en España se realizan sin financiación.
Culturalmente, los españoles compran sin financiación bancaria si pueden permitírselo.
Esto es aún más cierto desde la crisis de 2008, que dejó una fuerte impresión, ya que los bancos embargaron cientos de miles de propiedades a propietarios que no podían pagar sus cuotas hipotecarias debido al aumento de los tipos variables y el desempleo.
La crisis de 2008 aumentó la desconfianza de los españoles hacia los préstamos bancarios.
Pero más importante aún, en España, el factor limitante para acceder a la propiedad es el aporte personal.
El ahorro es el factor determinante
El ahorro es el obstáculo para muchos españoles en su sueño de acceder a la propiedad.
Desde la crisis de 2008, los bancos españoles exigen que los compradores aporten entre el 10% y el 30% del precio de la propiedad como fondos propios, además de todos los gastos asociados a la compra, así como los costes de renovación, que rara vez son financiados por el banco.
El mercado inmobiliario español está, por lo tanto, mucho menos afectado por la subida de los tipos de interés, ya que, como habrás comprendido, el ahorro y el aporte personal juegan un papel central en la compra inmobiliaria en España.
Fuerte demanda de alquiler
¿Es fácil encontrar inquilinos en España? Sí, porque faltan más de 1,2 millones de viviendas para satisfacer la demanda de alquiler.
La crisis de la vivienda es real, ya que se construyen muy pocas viviendas nuevas para satisfacer la demanda, en un país donde cada año se crean más de 200.000 nuevos hogares.
España es también el cuarto país de Europa donde los jóvenes se independizan más tarde, debido a la dificultad para comprar una vivienda (falta de ahorro) combinada con la dificultad para encontrar una vivienda de alquiler.
Una crisis de la vivienda
Inquilinos a los 30 años, propietarios a los 41
En España, los jóvenes no pueden permitirse ser propietarios, ya que los bancos exigen una contribución personal importante para la compra de una propiedad.
Por lo general, esto oscila entre el 10% y el 30% del precio de la propiedad, además de todos los gastos de compra (gastos notariales, honorarios de agentes inmobiliarios, ITP) y los costes de renovación, que los bancos rara vez financian.
Sin embargo, los jóvenes españoles generalmente tienen pocos ahorros y salarios bajos. Este círculo vicioso crea una verdadera crisis de la vivienda para muchos españoles que no pueden comprar y, por lo tanto, se convierten en inquilinos para emanciparse y salir de la casa de sus padres a los 30 años de media.
Inquilinos hasta los 41 años
Es solo 10 años más tarde, cuando han ahorrado lo suficiente, que pueden comprar.
La edad media de acceso a la propiedad en España es de 41 años, lo que directamente aumenta la demanda de alquiler, ya que los españoles alquilan hasta los 41 años, en promedio.
Invertir en propiedades de alquiler en España: 3 ciudades con gran potencial
¡Olvídate de los clichés! Invertir en propiedades de alquiler en España no se trata solo de apartamentos deteriorados en las afueras.
Por el contrario, el país ofrece una multitud de oportunidades para inversores inteligentes, con atractivos rendimientos del alquiler y una demanda en constante aumento.
Valencia: El dorado inmobiliario, entre sol y rentabilidad
- Precio medio por m²: 1.836 €
- Rentabilidad media del alquiler: 5,8% (hasta el 8% en algunos barrios)
Ventajas:
- Elegida la mejor ciudad para expatriados en 2022
- Metrópoli segura, agradable y con un clima idílico
- Precios inmobiliarios asequibles (19ª en España)
- Proyectos de desarrollo en curso para mejorar la calidad de vida
- 80.000 estudiantes que contribuyen a la demanda de alquiler
Invertir en Madrid: La capital dinámica y rentable
- Precio medio por m²: 3.683 €
- Rentabilidad media del alquiler: 4,8%
Ventajas:
- El motor económico del país (19% del PIB)
- Sede de multinacionales que atraen a profesionales
- 325.000 estudiantes que crean una fuerte presión de alquiler
- Un destino turístico clave (8 millones de turistas en 2019)
Barcelona: Caer en la rentabilidad y el encanto catalán
- Precio medio por m²: 3.908 €
- Rentabilidad media del alquiler: 4,6%
Ventajas:
- 19% del PIB nacional y una dinámica metrópoli europea
- La ciudad más visitada de España
- Sede de multinacionales y paraíso para los « nómadas digitales »
- 180.000 estudiantes y fuerte demanda de pisos compartidos
La costa española: Un destino de ensueño para los inversores inmobiliarios
La costa española, una verdadera joya del país, atrae a millones de turistas cada año en busca de sol y relajación.
Nombres como Costa Brava o Costa Blanca evocan instantáneamente los beneficios de la vida junto al mar.
Este auge turístico representa una oportunidad de oro para los inversores inmobiliarios inteligentes.
Invertir en un apartamento amueblado cerca de las playas y zonas animadas garantiza una fuerte demanda de alquiler.
Ya sea en la España continental o en sus islas paradisíacas como Canarias, Baleares o Ibiza, el potencial es inmenso.
Pero España no se reduce a sus costas idílicas.
Ciudades dinámicas como Málaga, Almería, Murcia o Marbella están llenas de atractivos y ofrecen numerosas oportunidades para los inversores.
Regiones como Galicia con Santiago de Compostela, Asturias, Cantabria y el País Vasco con San Sebastián también seducen por su encanto único y su potencial inmobiliario.
Invertir en España es apostar por un futuro brillante.
Ya sea que busques una residencia soleada o una inversión de alquiler rentable, las opciones abundan.
Invertir en España: 3 pasos clave antes de tu compra
El mercado inmobiliario español tiene particularidades que es importante conocer para evitar trampas y maximizar tus posibilidades de éxito.
Sigue estos 3 pasos clave:
1. Obtener tu NIE
El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es indispensable para invertir y alquilar en España. Presenta tu solicitud ante la Policía española o el Consulado de España. Cuenta con un plazo de 1 a 3 meses para obtenerlo.
2. Prepara una contribución personal considerable
En España, la contribución personal generalmente es del 40% del monto de la transacción.
Planifica un 30% para el precio de la propiedad y un 15% para los costos adicionales (impuestos, gastos notariales, etc.).
3. Busca el apoyo de un abogado
Dado que el papel del notario en España es diferente al de Francia, a veces es útil contratar a un abogado para verificar la conformidad de la propiedad y asegurar la transacción.
Al comprar con Terreta, estarás acompañado y asesorado durante todo el proceso:
- Definición de la estrategia de inversión
- Visitas a propiedades
- Verificación de la conformidad de la propiedad
- Negociación del precio
- Redacción de la oferta y asistencia en el pago de la « reserva » o « señal » para asegurar la propiedad
- Redacción del contrato de compraventa (« arras »)
- Organización de la venta ante notario (« escritura »)
Ten en cuenta la « superficie construida » española, que puede incluir paredes y espacios comunes. Un apartamento de 100 metros cuadrados « construidos » puede tener una superficie útil de 70 u 80 metros cuadrados « útiles ». Te explicaremos todas estas diferencias para evitar sorpresas y comprar con seguridad.
Inversión de alquiler: Los 3 pasos durante tu compra
1. « Reserva »
Firma de la oferta de compra.
Pago de un depósito de entre 1.000 € y 5.000 € para reservar la propiedad durante la « reserva ». No hay reglas estrictas, pero lo importante es demostrar la seriedad de la oferta mediante una transferencia de la « señal », que se devolverá si no compras. El equipo de Terreta Spain te indicará el importe.
2. « Contrato de arras »
Firma del contrato de compraventa.
Pago del resto del depósito para alcanzar el 10% del precio de la propiedad. Generalmente, esto ocurre en los 7 días posteriores al pago de la « señal » y la « reserva » mencionados anteriormente.
3. « Escritura »
Firma de la escritura final ante notario.
Pago del saldo (90%).
Entrega de llaves y registro de la propiedad en el registro de la propiedad.
Invertir en España: Fiscalidad favorable y apoyo a medida
España atrae cada vez a más inversores europeos en busca de sol, rentabilidad del alquiler y una fiscalidad favorable.
Fiscalidad de los ingresos por alquiler
No hay doble imposición
España tiene convenios fiscales con muchos países, incluidos todos los países de la Unión Europea y más.
Gracias a esto, los ingresos de tu propiedad en España (ingresos por alquiler) solo se gravan en España.
Estos convenios fiscales prevén, en la mayoría de los casos, la no doble imposición.
Fiscalidad muy favorable
Reglas de amortización
Otras dos excelentes noticias te esperan en materia fiscal.
Primera buena noticia: puedes deducir numerosos gastos y amortizaciones para reducir tu carga fiscal:
- Electricidad
- Agua
- Gas
- Limpieza
- Impuesto sobre bienes inmuebles
- Honorarios de gestión de alquiler (agencia inmobiliaria)
- Amortización del precio de la propiedad, de las reformas, de los muebles
Las reglas de amortización son muy favorables para los inversores. Puedes amortizar:
- 3% del precio de la propiedad y los gastos de adquisición (33 años)
- 3% del costo de las reformas realizadas en la vivienda (33 años)
- 10% del costo del mobiliario (10 años)
Porcentaje de impuestos
Segunda buena noticia: no pagarás muchos impuestos sobre este beneficio (ingresos por alquiler – gastos – amortizaciones).
¿Cuánto exactamente?
Depende de tu residencia fiscal.
¿Eres residente fiscal en España, Europa o fuera de Europa?
Dependiendo de tu situación, pagarás:
- 19% por el IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) si eres residente fiscal en un país de la Unión Europea (excluyendo España)
- O 24% por el IRNR si eres residente fiscal fuera de la Unión Europea
- O IRPF: si eres residente fiscal español, declararás tus ingresos por alquiler en tu declaración de la renta (IRPF)
Tu inversión asegurada por nuestro apoyo
España ofrece un marco ideal para invertir:
- Oportunidades inmobiliarias atractivas en ciudades dinámicas y zonas turísticas populares
- Precios asequibles y un importante potencial de crecimiento
- Calidad de los bienes y una amplia gama de propiedades disponibles
Terreta se posiciona como tu socio de confianza para invertir en España, ofreciéndote un apoyo a medida:
- Asistencia personalizada en cada etapa de tu proyecto
- Búsqueda de la propiedad que se ajuste a tus criterios y presupuesto
- Obras de renovación de la vivienda
- Gestión completa del alquiler para simplificar tu vida
No esperes más para aprovechar todas las ventajas de una inversión de alquiler en España.
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Terreta, tu experto en bienes raíces en España.
