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Dans quelle ville investir en Espagne ?
Quelles sont les villes les plus rentables ? Barcelone ou Madrid ? Détrompez-vous ! La rentabilité de Valence est 50 % plus élevée, tout en étant deux fois moins chère à l’achat.
La rentabilité locative moyenne en Espagne atteint près de 7 %, un chiffre record en Europe. Ajoutez à cela des prix immobiliers parmi les plus attractifs du continent, avec une moyenne de 2.000 € par mètre carré.
Les loyers ne sont pas en reste, avec une augmentation remarquable de près de 100 % au cours de la dernière décennie, passant de 7 €/m² à 12 €/m².
Il n’y a jamais eu de meilleur moment pour investir dans l’immobilier espagnol. Mais où devriez-vous placer votre argent ?
Terreta vous propose un classement des villes les plus rentables d’Espagne, pour que vous puissiez saisir dès maintenant les opportunités les plus prometteuses sur le marché immobilier.
Introduction
La première étape d’un projet d’investissement locatif consiste à décider où investir :
- Quelle est la région la plus rentable ?
- Quelle est la ville la plus rentable ?
- Quels quartiers sont les plus rentables ?
Commençons par les régions, pour descendre au niveau des villes, puis des quartiers.
Les régions les plus rentables d'Espagne
Les trois régions les plus rentables où investir sont les suivantes:
- Valence (Communauté valencienne) avec 8.2 % de rentabilité
- Murcie (Région de Murcie) avec 8.8 % de rentabilité
- Cantabrie avec 7.3 % de rentabilité
Point commun de ces trois régions, l’immobilier y est peu cher.
En effet Murcie (1.207 €/m2), Valence (1.609 €/m2), et la Cantabrie (1.838 €/m2) présentent des prix au mètre carré sous les 2.000 €.
A l’inverse, les régions les moins rentables sont également les plus chères :
- les Îles Baléares avec 5.0 % de rentabilité
- Madrid (région de Madrid) avec 5.5 % de rentabilité
- le Pays Basque avec 5.5 % de rentabilité
Dans ces trois régions, qui sont donc les moins rentables du pays, le prix au mètre carré moyen dépasse les 3.000 €.
Dans le classement ci-dessous, on peut observer que la région de Valence (8.2 % de rentabilité moyenne) est 50 % plus rentable que la région de Madrid (5.5 % de rentabilité).
Pour 100.000 € investis, les revenus locatifs bruts annuels seront donc en moyenne les suivants :
- 8.200 € dans la région de Valence
- 5.500 € dans la région de Madrid
Régions les plus rentables d’Espagne
| Classement | Région | Rentabilité |
|---|---|---|
| 1 | Murcie | 8.8 % |
| 2 | Valence | 8.2 % |
| 3 | Cantabrie | 7.3 % |
| 4 | Navarre | 7.3 % |
| 5 | Îles Canaries | 7.2 % |
| 6 | La Rioja | 7 % |
| 7 | Castille-La Manche | 7 % |
| – | ESPAGNE | 6.9 % |
| 8 | Catalogne | 6.9 % |
| 9 | Castille-León | 6.7 % |
| 10 | Aragon | 6.5 % |
| 11 | Asturies | 6.5 % |
| 12 | Estrémadure | 6.4 % |
| 13 | Andalousie | 6.2 % |
| 14 | Galice | 5.9 % |
| 15 | Pays Basque | 5.5 % |
| 16 | Madrid | 5.5 % |
| 17 | Îles Baléares | 5 % |
Les villes les plus rentables d'Espagne
Les villes les plus rentables sont, sans surprise, dans les régions les plus rentables.
On retrouve en effet trois villes de la région de Valence parmi les villes les plus rentables d’Espagne, en fonction de votre budget :
- Gandia, 70.000 habitants, prix au m2 de 1.000 euros, rentabilité de 11.5%
- Sagunto, 65.000 habitants, prix au m2 de 1.000 euros, rentabilité de 9.4 %
- Valencia, 800.000 habitants, prix au m2 de 2.500 euros, rentabilité de 7.7 %
Voici les classements des villes où investir, classées par tranche budgétaire pour s’adapter à vos besoins.
Meilleures villes pour investir moins de 80.000 euros
Quelles sont les villes les plus rentables d’Espagne, dans lesquelles on peut investir avec un petit budget ?
Des rentabilités de plus de 9 % tout en investissant moins de 80.000 euros, c’est ce qu’offrent les villes de Gandia (Valencia), Elda, Talavera de la Reina, Sagunto, et Reus.
Gandia est la ville la plus rentable d’Espagne, tout en étant une ville où il est possible d’investir avec un budget de moins de 100 000 €.
Le saviez-vous ? Terreta est présent à Gandia. Nous avons accompagné nos clients à réaliser de très nombreux investissements locatifs à Valence (région la plus rentable) ainsi qu’à Gandia. N’hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus.
Villes les plus rentables pour un investissement locatif à moins de 80.000 euros
| Ville | Province | Rentabilité |
|---|---|---|
| Gandia | Valencia | 11.5 % |
| Elda | Alicante | 11.1 % |
| Talavera de la Reina | Toledo | 10.5 % |
| Sagunto | Valencia | 9.4 % |
| Reus | Tarragona | 8.9 % |
Meilleures villes pour investir entre 80.000 et 120.000 euros
Entre 80.000 et 120.000 euros, vous pouvez choisir d’investir dans les communes d’Orense, San Cristóbal de la Laguna, Torrent (Valencia) mais encore Alicante avec des rendements bruts moyens supérieurs à 6 %.
| Ville | Province | Rentabilité |
|---|---|---|
| Ourense | Ourense | 8.9 % |
| Sanlúcar de Barrameda | Cádiz | 7.7 % |
| San Vicente de Raspeig | Alicante | 7.6 % |
| Torrent | Valencia | 6.2 % |
| Alicante | Alicante | 6.0 % |
Meilleures villes pour investir entre 120.000 et 200.000 euros
Si vous disposez d’un budget supérieur à 120 000 euros, les villes les plus rentables qui s’offrent à vous sont Valence, Santander, Salamanque. Outre ces capitales de province, certaines villes aux alentours de Madrid (Parla) et Barcelone (Hospitalet, Santa Coloma de Gramanet) peuvent mériter votre attention.
Villes les plus rentables pour un investissement locatif de plus de 120.000 euros
| Ville | Province | Rentabilité |
|---|---|---|
| Santander | Cantabrie | 8.4 % |
| Salamanque | Salamanque | 8.1 % |
| Valence | Valence | 7.7 % |
| Getafe | Madrid | 6.5 % |
| Barakaldo | Vizcaya | 6.4 % |
Les raisons d'investir
Les prix et les rentabilités locatives devraient continuer d'augmenter
Pour comprendre où investir et comment bien placer votre argent, vous devez savoir pourquoi les prix et les rendements devraient continuer d’augmenter.
Outre le fait d’avoir des rentabilités locatives nettement supérieures aux autres pays européens, il faut savoir que plusieurs facteurs économiques, immobiliers, ou encore démographiques vont continuer de booster la rentabilité ces prochaines années.
Sauriez-vous dire pourquoi investir en Espagne est particulièrement intéressant ? Nous vous partageons dans cet article quelques informations qui devraient vous être utiles, et renforcer le sens de votre investissement, le « pourquoi » cher à Simon Sinek.
Il manque 2 millions de logements
Tout d’abord, il faut savoir que le marché de la construction de logement neufs est en crise, alors même que les besoins en logement sont énormes. Il manque aujourd’hui plus de 2 millions de logements pour satisfaire la demande locative.
Les loyers augmentent très fortement
La demande de logements est si forte que les prix à la location ont augmenté de plus de 40 % ces dix dernières années. Dans la région de Valence, les prix des loyers ont augmenté de plus de 68 %. Lorsque les loyers augmentent, les rendements locatifs augmentent sauf si les prix à la vente évoluent dans les mêmes proportions.
Les prix à l'achat sont toujours au niveau de 2005
A l’achat, les prix sont toujours inférieurs au pic atteint avant la crise de 2008, malgré leur progression annuelle comprise entre 3 et 6 % par an depuis 2015.
La récupération des prix est progressive, modérée par les politiques bancaires qui exigent de la part des acquéreurs un apport important.
En 2024, les prix sont encore au niveau de 2005, proches des 2.000 euros par mètre carré.
Rentabilité 50% plus élevée qu'il y a 15 ans
Grâce à ce contexte, la rentabilité locative moyenne en Espagne est désormais 50 % supérieure à ce qu’elle était voilà quinze ans. D’un 4 % de moyenne en 2008, voilà qu’elle est désormais proche des 7 %.
En tête des régions les plus rentables, la région de Valence pointe avec plus de 8 % de rentabilité en 2023. Tout pousse à croire que les prix, et les rentabilités, vont continuer de croître, à cause du déficit structurel de logements observé sur le marché de la vente, et de la location.
Les quartiers les plus rentables de Madrid, Barcelone et Valence
Quelle est la ville la plus rentable entre Madrid, Barcelone et Valence ?
Quand on parle des villes les plus rentables d’Espagne, il est normal de penser à Madrid, Barcelone et Valence car ce sont les trois plus grandes villes du pays.
Parmi ces 3 grands noms, la ville la plus rentable est Valence avec 7.7 % de rentabilité locative moyenne, soit une rentabilité de 50 % supérieure à ses deux rivales.
Madrid (4.9 %) et Barcelone (5.2 %) présentent malgré tout de belles rentabilités, supérieures aux autres capitales européennes. Pensez par exemple à Paris, dont la rentabilité atteint péniblement 3 %.
Pourquoi Valence est-elle plus rentable que Madrid et Barcelone ?
Cela est dû au fait que Madrid et Barcelone sont des villes où le prix au mètre carré est d’environ 5.000 €, quand il est de 2.500 € à Valence, soit moitié moins cher.
Or côté prix à la location, on ne retrouve pas cette différence.
Il est donc moins cher et plus rentable d’investir à Valence.
Autre atout majeur pour Valence : les prix augmentent trois fois plus vite à Valence qu’à Barcelone. En effet en 2023, les prix ont augmenté de 3.8% à Barcelone, contre +9.9% de hausse à Valencia.
Quartiers les plus rentables de Madrid
Avec 4.9 % de rentabilité moyenne, Madrid est nettement plus rentable que d’autres capitales européennes telles que Paris (3 %).
Au sein de la capitale, certains quartiers sont nettement plus rentables que d’autres. Les cinq quartiers les plus rentables de Madrid sont :
- Villaverde (7.5 %)
- Puente de Vallecas (7.3 %)
- Usera (6.9 %)
- Carabanchel (6.5 %)
- Latina (6.3 %)
A l’inverse, les trois quartiers les moins rentables sont Salamanca, Chamartin, et Chamberi. Une surprise ? Pas vraiment, puisque ce sont parmi les quartiers les plus chers, entre 5.000 € et 7.000 € le mètre carré.
Quartiers les plus rentables de Valence
Valencia risque de rattraper Barcelone et Madrid lors des dix prochaines années, car son prix au mètre carré (2.500 €) est encore loin de celui de ses rivales (5.000 €).
Les prix y augmentent plus vite que dans ses deux grandes rivales, et les rentabilités y sont nettement meilleures (50 % supérieures). Les espagnols eux-mêmes ne s’y trompent pas. En effet, nous accompagnons de nombreux madrilènes et barcelonais dans leurs investissements à Valencia.
Les madrilènes et barcelonais le savent, et nous accompagnons nombre d’entre eux à investir à Valencia. Mais quels sont les meilleurs quartiers où investir ?
Les quartiers les plus rentables de Valence sont les suivants :
- Rascanya (8.9 %)
- Pobles del Sud (7.7 %)
- Benicalap (7.4 %)
- L’Olivereta (7.3 %)
- Jesus (7 %)
A l’inverse, L’Eixample et El Pla del Real sont les deux moins rentables, ce qui n’est pas une surprise car les prix à l’achat y sont parmi les plus chers, à 3.000 € et plus.
Quartiers les plus rentables de Barcelone
Les quartiers les plus rentables de Barcelone sont les suivants :
- Nou Barris (6.3 %)
- Sant Marti (5.9 %)
- Sants-Montjuic (5.5 %)
- Horta Guinardo (5.3 %)
A l’inverse, Les Corts et Sarrià-Sant Gervasi sont les deux moins rentables, ce qui n’est pas une surprise car les prix à l’achat y sont parmi les plus chers, au-dessus de la barre des 5.000 € le mètre carré.
Prendre rendez-vous
Parlons ensemble de votre projet d’investissement locatif. Attention, vous devez disposer d’un apport personnel minimum de 50 000 €.