Introducción
¿Sueñas con transformar una antigua finca andaluza en un remanso de paz moderno o aumentar la rentabilidad de tu alquiler para estudiantes en el corazón de Valencia? La renovación de tu vivienda puede ser una aventura apasionante y rentable. Pero cuidado con las trampas: permisos de obra, costes ocultos, etc.: te esperan numerosos desafíos. En este artículo, te damos nuestros consejos de expertos para llevar a cabo tu proyecto de forma fácil y sin sorpresas desagradables, desde el presupuesto hasta la supervisión de las obras.
El potencial de la renovación inmobiliaria en España
Aproximadamente el 25% de las viviendas en España tienen más de 40 años, lo que significa que una parte importante del parque inmobiliario necesita trabajos de modernización o rehabilitación. El terreno es fértil para los inversores, el potencial es considerable.
Terreta Spain ofrece un acompañamiento completo, desde la estimación hasta la realización de tu reforma integral. Contáctanos.
¿Por qué elegir renovar tu vivienda?
- En España, la renovación inmobiliaria ofrece numerosas ventajas significativas, entre ellas una valorización sustancial del inmueble, con un aumento medio del precio de venta de más del 30% para los apartamentos renovados;
- Reformar también permite preservar el carácter único y el encanto de las antiguas propiedades españolas mientras se modernizan;
- Además, mejora la eficiencia energética del inmueble, un aspecto capital en España donde el sector de la construcción representa el 31,6% del consumo energético final del país. Volveremos sobre esto;
- Los apartamentos renovados se venden más rápido que los demás. Los compradores prefieren, en efecto, las propiedades llave en mano. Algunos inversores experimentados, conscientes de las oportunidades en el mercado español, incluso se inclinan por la compra-venta rápida para obtener el máximo beneficio de tu inversión en un tiempo récord;
- Última ventaja: es bastante más barato que en el resto de Europa.
¿Cuál es el coste de la mano de obra para una renovación en España?
Una de las principales ventajas de la renovación inmobiliaria en España reside en el coste de la mano de obra, significativamente inferior al practicado en el resto de Europa. De media, el precio por hora de la mano de obra en España se eleva a 25€ sin IVA, frente a una horquilla de 35 a 65€ sin IVA en Francia por ejemplo. Esta diferencia permite realizar ahorros sustanciales en el presupuesto global de las obras.
¿Cuál es el precio de las obras en España?
- El coste medio de una renovación en España se sitúa alrededor de 28.000€, una cifra también inferior a la media francesa (60.000€ para una renovación estándar);
- Para una vivienda de 100 m2, el presupuesto de renovación se sitúa generalmente entre 30.000 y 50.000€, una ganga para los inversores;
- El precio por metro cuadrado varía, en general, de 400€ a 900€ por metro cuadrado según la amplitud y la naturaleza de la obra;
- Atención, en los últimos años, los presupuestos han aumentado más de un 20%.
¿Cuál es el precio de los materiales de construcción para una reforma integral?
Recientemente, en España, los precios de los materiales han aumentado. ¿La causa? La pandemia y la inflación. En febrero de 2024, el índice de costes de construcción alcanzó un nivel récord, el más alto desde el inicio de los registros en 2005. Aunque la tendencia al alza se ha estabilizado algo en 2023, los precios siguen siendo notablemente superiores a los niveles pre-pandémicos.
Los materiales más afectados son:
- La cerámica (+52% en los últimos 10 años);
- El cemento (+ 49%);
- El aluminio (+ 48%);
- La madera (+ 32%);
- El vidrio (+ 31%).
A pesar de estos aumentos, los materiales siguen siendo más baratos en España que del otro lado de la frontera por ejemplo.
La renovación integral de una vivienda aumenta su potencial de alquiler
En España, país en el que el mercado de alquiler estacional y el de alquiler compartido para estudiantes son particularmente dinámicos, un inmueble renovado puede ver su potencial de alquiler y su rendimiento mejorados considerablemente. O sea, la renovación de tu propiedad, es buena idea.
Un inquilino estará, en efecto, totalmente dispuesto a pagar un alquiler más caro si la calidad de las prestaciones y el confort están a la altura. Además, los inquilinos dispuestos a pagar un alquiler un poco más caro que la media son, en general, inquilinos fiables que cuidan tu vivienda. Una ventaja para el propietario y ahorros garantizados.
El contexto del mercado de la renovación inmobiliaria en España
La renovación inmobiliaria en España, un sector en pleno auge
Desde la pandemia de 2020, el sector de la renovación inmobiliaria en España está en pleno auge. ¿Por qué?
Porque los sucesivos confinamientos nos han hecho tomar conciencia de que es importante estar bien en casa.
Porque mejorar la eficiencia energética de las viviendas se ha vuelto necesario e inevitable.
Porque los extranjeros, cuyo poder adquisitivo es a menudo superior al de los compradores españoles, han comprado más del 15% de los inmuebles disponibles en 2023 y no han dudado en hacer obras.
Porque el alquiler turístico ha explotado y con él, la necesidad de hacer obras para satisfacer a los viajeros.
Los tipos de reformas más comunes en España
En España, los proyectos de renovación inmobiliaria cubren una amplia gama de trabajos, entre los que se incluyen:
- La modernización de cocinas y baños, muy apreciada para aumentar el valor de alquiler de los inmuebles;
- La de las habitaciones, cuando el apartamento está destinado al alquiler compartido para estudiantes
- La mejora de la eficiencia energética (aislamiento, sustitución de ventanas, instalación de sistemas de calefacción y climatización menos consumidores de energía);
- La reforma integral de inmuebles antiguos, particularmente en los centros históricos de las ciudades y para los inmuebles destinados al alquiler turístico;
- El acondicionamiento de espacios exteriores, como terrazas y jardines, muy valorados en el mercado español.
Terreta Spain puede acompañarle desde la estimación hasta la realización de la reforma integral de tu vivienda. Contáctanos.
Reglamentaciones, licencias y permisos de obras en España
Punto esencial a tener en cuenta: nunca hay que lanzarse a un proyecto de reformas en España sin consultar a la comunidad de propietarios y sin ponerse en contacto con un arquitecto. Te arriesgarías mucho.
¿Cuáles son las regulaciones locales para la renovación inmobiliaria?
En España, cada localidad y municipio tiene sus propias regulaciones en lo que respecta a las obras de renovación. Por ejemplo:
- Cataluña: en Barcelona, existen normas estrictas que rigen la conservación del patrimonio arquitectónico. Las renovaciones a menudo requieren permisos específicos, y las inspecciones técnicas son obligatorias para los edificios antiguos. La normativa tiene como objetivo preservar la arquitectura histórica y garantizar la sostenibilidad de las construcciones.
- Andalucía: en cambio, en Andalucía, las normas pueden ser más flexibles. Las renovaciones ligeras pueden requerir menos trámites administrativos, y los plazos de obtención de permisos suelen ser más cortos, lo que favorece un proceso de renovación más rápido.
Antes de lanzarse a un proyecto de renovación, nuestros expertos se informan sobre las regulaciones específicas de la comunidad autónoma en cuestión. Póngate en contacto con ellos.
¿Cuáles son los diferentes permisos de obras en España?
Se necesitan dos tipos principales de permisos para las obras de renovación en España:
- Licencia de Obra Menor: para obras menores que no modifican la estructura del edificio. Atención, una vez expedido, este permiso sólo es válido durante 3 meses;
- Licencia de Obra Mayor: para renovaciones importantes que afectan a la estructura o el aspecto exterior del edificio y que requieren la presentación de planos detallados realizados por un arquitecto autorizado.
¿Cuánto cuestan las licencias de obras en España?
Se estima, en general, en menos de 300 euros el precio de una licencia de obras en España, es decir, del 3 al 3,5% del importe estimado de las obras.
Se añaden gastos de tramitación del expediente, que varían según los municipios.
¿Cuáles son los procedimientos para obtener las licencias de obras en España?
La solicitud de permiso se hace en el ayuntamiento y previa presentación de un Proyecto de Reforma firmado por un arquitecto en el marco de una renovación importante.
El plazo de obtención varía de 1 a 3 meses para la Licencia de Obra Menor y puede extenderse a 6-8 meses para la Licencia de Obra Mayor. Pero esto depende de la complejidad del proyecto y del municipio.
¿Cuáles son los riesgos de hacer reformas sin permiso?
Si no respetas los procedimientos, te arriesgas a pagar una multa (de 600 a 1000 euros para las obras pequeñas) o la demolición forzosa.
Por otra parte, es importante señalar que las obras no declaradas pueden acarrear dificultades a la hora de revender el inmueble (transacción complicada, caída del valor del inmueble). En otras palabras: no intentes eludir las normas. Lo pagarás caro.
La renovación energética en España
¿En qué punto está España en cuanto a renovación energética?
¿Sabías que el 80% de las viviendas en España no cumplen las estrictas normas energéticas de la Unión Europea? Tras la nueva legislación en vigor, de aquí a 2033, todas las viviendas vendidas o alquiladas deberán alcanzar como mínimo un certificado energético de clase D. Ante este desafío, la renovación energética se convierte no sólo en una necesidad, sino también en una prometedora oportunidad de inversión.
Al planificar tu renovación, asegúrate de que tu proyecto cumple la nueva normativa. Esto puede incluir:
- El aislamiento térmico de paredes, techos y ventanas.
- La instalación de sistemas de calefacción y climatización de bajo consumo.
- El uso de materiales sostenibles y ecológicos.
Terreta Spain puede acompañarte en tu renovación energética en España. Contáctanos.
El certificado de eficiencia energética en España
En España, el certificado de eficiencia energética (Certificado de Eficiencia Energética, CEE):
- Es obligatorio para la venta o alquiler de inmuebles desde 2013;
- Evalúa el aislamiento, la ventilación, la climatización y la producción de agua caliente;
- Proporciona recomendaciones de mejoras y sus costes estimados.
En 2024, los diagnósticos de amianto y plomo siguen sin ser obligatorios en España.
¿Cuánto cuestan las obras de renovación energética en España?
El coste medio de las obras de mejora energética para un apartamento de 100 m2 se estima en unos 12.000 euros. Sin embargo, estas inversiones se amortizarán a largo plazo. En efecto, los propietarios pueden contar con:
- Ahorros potenciales de 1.000 euros al año en las facturas de energía;
- Una revalorización media del inmueble del orden del 30%, como hemos dicho antes.
Ayudas e incentivos a la renovación energética en España
Para fomentar la renovación energética, el gobierno español ha puesto en marcha varias medidas:
- Subvenciones que pueden reducir hasta un 40% el coste de las obras de aislamiento.
- Deducciones fiscales para las inversiones en mejora de la eficiencia energética.
- Acceso a ventajas fiscales en el impuesto sobre la renta de los residentes por obras de renovación energética.
Ventajas fiscales de la renovación energética en España
He aquí lo que pueden esperar los propietarios residentes en España que mejoren el rendimiento energético de tu inmueble:
- Reducción fiscal del 20% concedida por las renovaciones que reduzcan las necesidades de calefacción o climatización en un 7% (atención, está limitada a 5.000 € por propiedad).
- Ventaja fiscal del 40% para las mejoras que reduzcan en un 30% el uso de energías no renovables (máximo de 7.500 €).
- Desgravación fiscal del 60% para las viviendas que reduzcan su consumo de energías no renovables en un 30% (limitada a 15.000 €).
Los aspectos prácticos de las reformas integrales
Plazos de una reforma en España
El plazo medio para una renovación completa es aproximadamente tres a cuatro meses para vivienda cien m²; pero puede variar considerablemente según magnitud trabajos y región donde esté inmueble.
¿Cómo elegir tu contratista para la reforma integral de tu vivienda?
¿Cómo elegir tus profesionales de reformas?
- Solicitando varios presupuestos detallados.
- Comprobando que empresa está certificada y asegurada.
Nuestros consejos para organizar la renovación de tu vivienda y optimizar tu presupuesto
Una planificación meticulosa de las obras
Una planificación meticulosa es clave para una reforma exitosa:
- Establecer un plan detallado de las obras y definir claramente los objetivos y prioridades.
- Obtener todas las autorizaciones necesarias antes de comenzar las obras. Los plazos para obtener los permisos pueden ser largos, como hemos mencionado.
- Asegurarse de la disponibilidad de los materiales antes de iniciar las obras y explora el uso de materiales prefabricados y sostenibles para reducir los costes y aumentar la eficiencia energética de tu propiedad.
- También puedes estar atento a las promociones y ofertas de liquidación de materiales y equipos en Bahaus o Leroy Merlin, dos cadenas líderes en reformas y construcción en España.
- Establecer un cronograma claro con sus contratistas para seguir el progreso de las obras.
Contratar a un experto para supervisar tu renovación inmobiliaria en España
Este es nuestro consejo más importante. Aunque pueda parecer un coste adicional, contratar a un profesional local para supervisar el proyecto de reforma integral es una inversión sensata, e incluso necesaria. Un experto en el mercado español puede ayudarte a:
- Navegar en los trámites administrativos locales.
- Comunicarte eficazmente con los artesanos y proveedores.
- Gestionar imprevistos y cumplir con los plazos.
- Asegurar que las obras cumplan con las normativas locales.
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¿Cuáles son los principales desafíos de una renovación inmobiliaria en España?
Los desafíos de una reforma en España son numerosos:
- El desconocimiento de las normativas locales.
- La complejidad de los procedimientos para obtener permisos y autorizaciones necesarias.
- La dificultad para supervisar las obras para propietarios que no residen en el lugar.
- La subestimación del presupuesto.
- La barrera lingüística y cultural que dificulta la comunicación con los artesanos y proveedores locales.
- El desconocimiento de las limitaciones técnicas específicas, como la adaptación a las condiciones climáticas locales (calor, humedad, salinidad para propiedades costeras).
Para superar estos desafíos, se recomienda informarse bien de antemano, rodearse de profesionales locales experimentados, prever un presupuesto realista con un margen para imprevistos, y ser paciente con los trámites administrativos.
Los costes ocultos de la renovación integral de tu vivienda
¿Qué costes adicionales hay que prever para las reformas?
- Tasas de permisos de obra (3% a 3,5% del monto de las obras).
- Honorarios del arquitecto: aproximadamente el 10% del coste total de las obras para proyectos grandes (son obligatorios si obtienes una licencia de obra mayor).
- Un fondo de reserva del 10% al 20% del presupuesto total para gastos imprevistos.
- Tasas de ocupación de la vía pública: 5€ por día si colocas un contenedor frente a tu edificio.
- Costos y tasas asociados a los permisos, como el pago de una tasa aplicable a los servicios urbanísticos de la ciudad (Tasa por Actuaciones Urbanísticas: alrededor de 150€ para menos de 6000€ de obras, y hasta 1000€ para grandes proyectos) y el impuesto municipal sobre construcciones, instalaciones y obras (ICIO), cuyo tipo impositivo varía entre el 0,5% y el 4% del coste de las obras.
- Riesgo de sanciones importantes: multas de entre 600 y 1000 euros por obras menores sin permiso.
- Gastos de gestión del proyecto, especialmente si no vive en el lugar.
- Costos de alojamiento temporal si es necesario.
- Gastos de adecuación a las normativas, que pueden ser obligatorios en algunas reformas.
- Seguros específicos para cubrir los riesgos relacionados con las obras.
Conclusión
La renovación de una vivienda o propiedad en España ofrece interesantes perspectivas para los inversores, pero requiere una preparación rigurosa. La clave del éxito reside en comprender las normas locales y contar con expertos del sector. Un enfoque bien estructurado, que tenga en cuenta las particularidades regionales, puede transformar tu proyecto de reforma integral en una inversión muy rentable y gratificante.
Sources:
FAQ: Todo lo que necesitas saber sobre la renovación inmobiliaria en España : costes, licencias y consejos
¿Qué permisos son necesarios para reformar una vivienda en España?
Existen dos tipos principales de permisos:
- Licencia de Obra Menor: para obras menores que no afectan la estructura o la fachada del edificio. El tiempo estimado para obtenerla es de 1 a 3 meses. Tiene una validez de 3 meses.
- Licencia de Obra Mayor: necesaria para obras mayores que modifiquen la estructura del edificio o tu fachada. Este permiso puede tardar entre 3 y 8 meses en ser concedido, dependiendo de la región y la complejidad del proyecto. Aún más para edificios catalogados o protegidos.
¿Cuáles son los costes de reforma en España?
Los costes de reforma en España son relativamente asequibles. Las reformas ligeras se estiman en 400 €/m², mientras que reformas más complejas con materiales de alta gama pueden alcanzar los 900 €/m². Se recomienda prever un margen de seguridad del 10% al 20% para imprevistos.
¿Cómo obtener una licencia de reforma en España?
Para obtener una licencia de reforma, debes presentar un proyecto de reforma (Proyecto de Reforma) elaborado por un arquitecto en el ayuntamiento. Se requerirá un expediente completo que incluya planos, presupuesto estimado y detalles técnicos.
¿Cuáles son las sanciones en caso de reforma sin permiso?
Si realizas obras sin las autorizaciones necesarias, podrías enfrentarte a multas que oscilan entre 600 y 1000 € para obras menores. Para infracciones más graves o recurrentes, se pueden aplicar sanciones más severas, incluyendo la paralización de las obras o la demolición.
¿Cuáles son las ventajas fiscales relacionadas con las reformas?
Algunas reformas, especialmente las orientadas a mejorar la eficiencia energética de los edificios, pueden dar derecho a deducciones fiscales.
¿Cuánto tiempo toma una renovación integral?
En España, una reforma integral puede durar entre 3 y 4 meses para una vivienda de 100 m², dependiendo de la naturaleza de las obras y la región en la que se encuentre la propiedad. Sin embargo, este plazo puede variar en función de los permisos y los imprevistos.
¿Cómo encontrar profesionales de confianza para tu proyecto de renovación?
Se recomienda solicitar varios presupuestos y recurrir a profesionales locales con experiencia. Verifica las referencias y asegúrate de que las empresas seleccionadas estén debidamente certificadas y aseguradas. Contratar a un arquitecto para supervisar el proyecto es una buena opción, especialmente si no resides en el lugar.
¿Es necesario el acuerdo de la comunidad de propietarios para reformar una propiedad?
Sí, en España, el acuerdo de la comunidad de propietarios es indispensable antes de presentar tu solicitud de permiso en el ayuntamiento. Este acuerdo es necesario para obras que afecten a las partes comunes (como fachadas, terrazas o balcones), pero también para obras menores.
