En 2022, el INE, el Instituto Nacional de Estadística de España, ha desarrollado un índice que permite saber quién compra y vende propiedades en España. Esta distinción entre personas físicas y jurídicas nos da una idea de las tendencias que atraviesan el mercado inmobiliario español. Desde la creación de esta estadística, alrededor de 10 % de las operaciones anuales son realizadas por empresas. ¿Por qué comprar una vivienda a nombre de una empresa? ¿Cuáles son las ventajas y desventajas?
Introducción
En España, la adquisición de un bien inmueble por parte de empresas es una práctica común, motivada principalmente por la posibilidad de reducir las cargas fiscales. Esta estrategia puede ofrecer ventajas significativas, pero también conlleva desventajas que deben ser cuidadosamente evaluadas.
Este artículo explora en detalle las razones por las cuales comprar una vivienda a nombre de una empresa puede ser, o no, buena idea. Empezamos.
¿Es legal comprar una propiedad a nombre de una empresa?
Poner una vivienda a nombre de una sociedad es completamente legal en España, incluso para aquellos que no son residentes. Al comprar a través de una sociedad, las transacciones están reguladas por el artículo 5 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, que ofrece ciertas ventajas fiscales. Sin embargo, es importante considerar los impuestos y las implicaciones fiscales, ya que puede no ser siempre la opción más rentable dependiendo del uso del inmueble.
¿Por qué comprar una vivienda a nombre de una empresa?
La compra de un bien inmueble por parte de una empresa puede ofrecer varios beneficios fiscales. Las sociedades pueden beneficiarse de deducciones en diversos impuestos, lo que puede representar un ahorro considerable. Sin embargo, esta estrategia suele ser más ventajosa para grandes empresas o aquellas que ya poseen un portafolio inmobiliario significativo.
Ventajas fiscales de comprar una vivienda a nombre de una empresa
Impuesto sobre Sociedades
Uno de los principales beneficios de comprar una propiedad a nombre de una empresa es la posibilidad de beneficiarse del tipo reducido del impuesto sobre sociedades, que está fijado en un 25%. Esto puede ser más ventajoso que el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) aplicado a los particulares, que puede alcanzar hasta un 45%. Al utilizar esta estructura fiscal, las empresas pueden optimizar sus cargas impositivas y reinvertir los ahorros obtenidos en otros proyectos o expansiones.
IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)
Cuando una empresa adquiere un bien inmueble nuevo, puede recuperar el IVA pagado. El tipo estándar de IVA es del 10%, pero puede descender al 4% para ciertas propiedades como los viviendas de protección oficial. Esta recuperación no es posible para los particulares. Esto significa que la empresa puede recuperar una parte significativa de sus costos iniciales, mejorando así su liquidez.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Para los bienes inmuebles de segunda mano, se aplica el ITP en lugar del IVA. El tipo varía según la comunidad autónoma, pero las empresas pueden beneficiarse de reducciones si cumplen con ciertas condiciones, como poseer varias propiedades destinadas al alquiler. Esto permite a las empresas reducir el costo total de adquisición y maximizar su rentabilidad.
El consejo de Terreta Spain : para cualquier pregunta o si necesitas la asistencia profesional, no dudes en contactarnos.
Comprar una vivienda a nombre de una empresa : ventajas para la inversión en alquiler
Las bonificaciones fiscales para viviendas en alquiler varían según el contexto. Desde 2019, existe una bonificación del 100% para arrendamientos que no se destinen a actividades empresariales y cuya renta anual sea inferior a 15,000 euros. Además, la nueva Ley de Vivienda (2023) ofrece bonificaciones en el IRPF que van del 50% al 90%, dependiendo de factores como la ubicación en zonas tensionadas y la reducción del alquiler.
Las empresas que poseen al menos ocho viviendas en alquiler durante más de tres años pueden beneficiarse de deducciones fiscales importantes, que pueden alcanzar hasta el 85% de los ingresos por alquiler. Esto representa una oportunidad significativa para maximizar los beneficios. Estas deducciones pueden convertir una inversión en alquiler en una fuente muy rentable para la empresa.
Desventajas de comprar una propiedad a nombre de una empresa
Reservado para grandes empresas
Las pequeñas empresas o aquellas que están comenzando pueden no obtener tantos beneficios fiscales como las grandes sociedades. Los costes iniciales y las obligaciones administrativas pueden ser prohibitivos para estructuras más modestas. Además, la gestión de bienes inmuebles a menudo requiere recursos adicionales en términos de personal y tiempo.
Uso limitado
Los bienes inmuebles adquiridos por una empresa deben utilizarse exclusivamente con fines comerciales. Si el bien se utiliza como residencia principal o secundaria, la empresa no podrá beneficiarse de las deducciones fiscales mencionadas anteriormente. Esto limita la flexibilidad en el uso del bien y establece restricciones estrictas sobre su explotación.
Comprar una vivienda habitual o una segunda residencia a través de una sociedad no es fiscalmente ventajoso. Aunque ambas opciones implican impuestos como el IVA y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, las personas físicas no generan renta en el IRPF por estas compras. Sin embargo, una sociedad debe facturar un alquiler de mercado al socio, tributando estos ingresos al 25%. Por lo tanto, se recomienda que estas adquisiciones sean realizadas por personas físicas para evitar la mayor carga fiscal asociada a las sociedades.
Declaración de dividendos
Los ingresos generados por el alquiler deben declararse como dividendos. Esto significa que los beneficios se compartirán entre la empresa y sus accionistas, lo que puede complicar la gestión financiera. Esta situación puede dar lugar a conflictos potenciales entre accionistas si las expectativas sobre la distribución de beneficios no están alineadas.
Comprar para un uso profesional
En el caso de inmuebles destinados a actividades profesionales, la empresa puede deducir tanto los gastos de compra como el IVA, pero existen riesgos y escrutinio fiscal. La Agencia Tributaria examina minuciosamente estas transacciones, buscando posibles abusos fiscales.
Las principales formas de regularización incluyen:
- Recalificación de la operación
- Determinación de simulación
- Identificación de conflictos en la aplicación de la norma fiscal
Existe una jurisprudencia favorable : una sentencia reciente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana ha establecido un precedente importante. El tribunal anuló una regularización basada en una supuesta simulación de alquiler entre una empresa y su socio, reconociendo la validez del contrato y la ausencia de fraude.
El consejo de Terreta Spain : El asesoramiento de expertos puede ayudar a navegar este complejo panorama fiscal, aprovechando los beneficios mientras se minimizan los riesgos legales. Contacta con nosotros si necesitas asesoramiento para la compra de una vivienda a nombre de tu empresa.
Cómo comprar una vivienda a nombre de una empresa
Antes de comprar un bien inmueble a nombre de una empresa, es crucial comprender bien el funcionamiento de las sociedades patrimoniales. Estas entidades se crean para gestionar activos como bienes inmuebles o carteras de valores mobiliarios.
Tipos de sociedades patrimoniales
- Tenencia de Inmuebles : estas sociedades poseen bienes inmuebles no destinados a la explotación económica directa.
- Tenencia de Valores : gestionan un portafolio de valores mobiliarios para invertir en otras sociedades.
Estas estructuras permiten a las empresas segmentar sus actividades y activos, facilitando así la gestión y optimización fiscal.
El consejo de Terreta Spain : para cualquier pregunta adicional o necesidad de asistencia profesional, no dudes en contactarnos. Nuestros expertos están aquí para guiarte en tus decisiones inmobiliarias con confidencialidad y experiencia.
Pasos para comprar una vivienda a nombre de una empresa
- Evaluación preliminar : analiza el mercado inmobiliario e identifica oportunidades que se alineen con los objetivos estratégicos de tu empresa.
- Consulta jurídica : contrata un asesor jurídico especializado en derecho inmobiliario para guiarte en el proceso legal.
- Planificación fiscal : trabaja con un experto contable para evaluar las implicaciones fiscales potenciales y estructurar la compra para maximizar los beneficios fiscales.
- Financiación : asegúrate de que tu empresa cuenta con la financiación necesaria o explora las opciones disponibles.
- Negociación y Adquisición : negocia el precio de compra y finaliza la adquisición con la ayuda de tu equipo jurídico.
Cómo financiar una vivienda a nombre de una empresa
Financiación y valor de tasación
- Porcentaje de financiación: 60% – 70% del valor de tasación (hipotecas para vivienda: hasta 80% o más)
Tipos de interés
- Pueden ser fijos o variables
- Generalmente más altos que en hipotecas convencionales
Plazos de amortización
- Hipotecas para empresas: 10 – 15 años (hipotecas tradicionales: hasta 30 años)
Características especiales
- Periodos de carencia disponibles
Conclusión
Comprar un bien inmueble a nombre de una empresa en España puede ofrecer ventajas fiscales significativas, pero esta estrategia no está exenta de desventajas. Es especialmente adecuada para grandes empresas con un patrimonio inmobiliario considerable. Para pequeñas empresas o uso personal, puede ser más ventajoso adquirir propiedades como particulares.
FAQ. Comprar una vivienda a nombre de una empresa
¿Cuáles son las principales ventajas fiscales al comprar una propiedad a nombre de una empresa?
Las principales ventajas incluyen un tipo reducido del impuesto sobre sociedades (25%), la recuperación del IVA en bienes nuevos y deducciones fiscales por inversión en alquiler si se cumplen ciertas condiciones.
¿Todas las empresas pueden beneficiarse igualmente?
No, estos beneficios son generalmente más accesibles para grandes empresas o aquellas con varias propiedades destinadas al alquiler. Las pequeñas empresas pueden no obtener tantos beneficios debido a costos iniciales y obligaciones administrativas.
¿Se puede usar el bien adquirido por la empresa como residencia principal?
No, el bien debe utilizarse exclusivamente con fines comerciales para poder beneficiarse de las deducciones fiscales asociadas a su compra por parte de una empresa.
¿Cuáles son las obligaciones fiscales tras adquirir un bien mediante una empresa?
La empresa deberá declarar todos los ingresos por alquiler como dividendos y cumplir con todas las obligaciones fiscales relacionadas con la gestión inmobiliaria.
¿Cómo saber si comprar a nombre de una empresa es la mejor opción?
Es recomendable consultar a un asesor fiscal o experto inmobiliario para evaluar tu situación específica y determinar si esta estrategia es ventajosa para ti.
Fuentes